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房地产税收政策培训讲义.txt我都舍不得欺负的人，哪能让别人欺负？　　一辈子那么长，等你几年算什么我爱的人我要亲手给她幸福 别人我不放心　　 我想你的时候我一定要找得到你不许你们欺负他！全世界只有我才可以！放弃你，下辈子吧！！时间:2009-07-28 19:58 来源:未知 一、房地产税收涉及的税种与基本规定： （一）税种： 本文转自天津财税 信 息 网,转载请注明出处 取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易（包括房地产转 让、房屋租赁）所涉及：（11 个税种）营业税、城市维护建设税、教 育费附加、资源税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地 增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等税种， （二）税种的重点是销售不动产营业税： 1、什么是销售不动产？销售不动产是指有偿转让不动产所有权 的行为。这里的有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。 不动产是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，通 常是指建筑物或构筑物及其他土地附着物。 销售是指有偿转让所有权的行为。 2、销售不动产税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销 售其他土地附着物、转让不动产的有限产权或永久使用权、单位将不 动产无偿赠与他人，以及销售不动产时连同不动产所占土地的使用权 一并转让的行为。这里的销售，着重点应在有偿转让不动产的“所有 权”上，且不论该建筑物或构筑物是使用过的或是未使用的。 二、相关税收政策及要注意的问题： 天津财税信息网,您身边的 财税专家! （一）房地产开发中的有关税收政策问题： 1、房地产开发企业将自建的不动产对外销售时，其自建行为视 同提供应税劳务，按“建筑业”缴纳营业税。房地产开发企业将承建 的建安工程分包或者转包给其他建安企业的，应代扣代缴营业税。在 开发施工过程中收购应税未税矿产品的，应代扣代缴资源税。 2、单位集资建房销售给职工，属于销售不动产行为，应按“销 售不动产”征收营业税；但同时满足下列条件的，暂免征收营业税。 （1）集资者为未参加房改的职工； （2）建房用地的使用权为集资者所在单位（所有）或以集资者 名义购买； （3）发生的建房费由集资者全额负担，所集资金必须全部用于 建房支出； （4）持有房管部门或房改办集资建房的批文。 3、房地产开发企业在房地产开发过程中签订的“建筑安装工程 承包合同”、“建筑工程勘察设计合同”等应税凭证应按规定缴纳印花 税。 （二）土地使用权取得方面有关税收政策： 1、纳税人取得的土地属于耕地的，自批准征用之日起满一年时 申报缴纳城镇土地使用税。 纳税人取得的土地属于非耕地的，自批准征用次月起申报缴纳城 镇土地使用税。2、纳税人取得的国有土地使用权证书应按照“权利 许可证照”缴纳印花税。 3、纳税人应当自取得土地使用权之日起30 日内向主管地税机关 报送土地使用权证书或批准文件复印件，并按照规定的期限申报缴纳 城镇土地使用税。 （三）转让过程中的有关税收政策问题： 1、房地产转让包括转让土地使用权和销售不动产的行为。 以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑 物。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为， 比照销售不动产征税。单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产 行为。无偿赠与包括捐赠、赞助、职工福利、奖励等行为。房地产开 发企业将开发产品分配给股东或投资者、用于抵偿债务以及换取其他 企事业单位、个人的非货币性资产的行为，视同销售不动产行为。 2、单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使 用人的更名手续，只要双方签订了在建项目转让合同并取得收入，其 实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建 项目行为应按以下办法征收营业税： （1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚 未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地 使用权”项目征收营业税。 （2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产” 税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或 其他建设项目。 3、销售不动产的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外 费用。全部价款包括取得的货币、货物或其他经济利益。价外费用包 括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他 各种性质的价外费用。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均 应并入营业额计算应纳税额。 4、以“还本”方式销售建筑物，应按向购买者收取的全部价款 和价外费用征收营业税，不得减除“还本”支出。 5、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权， 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为 营业额征收营业税。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地 使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价