房屋地产税收课堂例题.docVIP

【案例3—1】（1）某房地产公司（坐落在省城）2008年度开发A项目，预售房，当年开发产品未完工。当年缴纳营业税金及附加4329000元，期间费用6500000元。2009年度 A项目全部完工，实现收入120000000元，开发成，该项目2009年度缴纳营业税金及附加2331000元。（2）2009年度又开发了B项目，截止到年底项目也完工，共实现收，开发成，缴纳营业税金及附加2497500元。该企业2009年度期间费用共发生8900000元。计算该企业2008、2009两年应缴纳企业所得税（假设不需进行其他纳税调整）。 1、2008年：企业的利润总额6500000元 该企业产品未完工，应根据国税发【2009】31号文件第八条、第九条规定计算缴纳企业所得税。 应纳税所得额15%―4329000―6500000＝871000元 应纳企业所得税＝871000×25%＝217750元。 2、2009年：企业利润总额=120000000600000004329000—2331000—2497500—8900000 本期扣除的前期营业税金及附加4329000元应作纳税调增（调整的税金填在“纳税调整表”第六项“其他”栏内）；上期按预计毛利率计算的预计毛应予以调减（调整的“预计毛利额”填在“纳税调整表”第五项“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏内。 应纳税所得额432900052571500元。 应缴纳企业所得税25% 注意：A项目此前销售收入的实际毛利额60000000÷120000000×100%；A项目实际毛利额与预计毛利额的差额11700000】 2008年在取得的8000平方米的土地上进行房屋开发，规划建筑总面积48600平方米。本期建造6＋1型多层住宅9600平方米，占地面积（含小区内道路、绿地等公摊面积）2400平方米；建造30层型高层住宅18000平方米，占地面积2200平方米；余下土地3200平方米待下一期开发。为开发该片土地企业共发生不能划分成本对象的“共同费用”、“开发间接费用”7800万元。要求按照占地面积法、建筑面积法在以上成本对象之间进行分摊。 1、占地面积法： （1）本期开发土地面积占总土地面积的比例＝（2400＋2200）÷8000×100%＝57.5% 本期应负担的费用＝7800×57.5%＝4485万元 （2）本期开发多层住宅占地面积占实际开发土地面积的比例＝2400÷（2400＋2200）×100%＝52.17% 本期多层住宅应分摊的费用＝4485×52.17%＝2339.82万元 本期高层住宅应分摊的费用＝4485—2239.82＝2145.18万元 2、建筑面积法： （1）本期开发建筑面积占总规划建筑面积的比例＝（9600＋18000）÷48600×100%＝56.79% 本期应负担的费用＝7800×56.79%＝4429.62万元 （2）本期开发多层住宅建筑面积占实际开发建筑面积的比例＝9600÷（9600＋18000）×100%＝34.78% 本期多层住宅应分摊的费用＝4429.62×34.78%＝1540.62万元 本期高层住宅应分摊的费用＝4429.62—1540.62＝2889万元 注意： 【案例3—6】A公司与甲房地产公司签订协议，将其名下150亩土地（按评估价每亩1000000元，总价150000000元转让）用于与甲房地产公司合作开发，待项目开发完毕后，分得该项目30000平方米房屋，房地产公司取得该项土地时支付各项税费3750000元，分配开发产品时，房屋的单位成本价为每平方米30000元，公允价值为每平方米5500元。计算该项土地的成本。 该土地的成本＝5500×30000＋3750000＝168750000元 注意：（1）不能按照转让价作为成本；（2）不能按照开发产品的成本价作为成本。 【案例3—7】A公司与甲房地产公司签订协议，用其名下50亩土地（按评估价每亩1000000元，总转让）换取甲房地产公司名下一处房产。交换业务发生时，被交换房产的市场公允价值。在土地转让过程中，房屋开发公司支付相关税费125万元。 该土地的成本1250000。 注意：（1）以上两种情况，都是以换出产品的公允价值加上取得土地时的相关税费为土地成本价；（2）不同的是，成