房地产项目策划课件第七章 房地产项目投融资策划.pptVIP

房地产项目策划 西安建筑科技大学 兰峰 编著 第七章：房地产项目投融资策划 本章学习要求： 1.掌握房地产开发项目投资与收入估算，财务评价的基本概念和指标体系，主要技术经济指标，财务评价报表的编制，房地产项目的融资渠道； 2.熟悉房地产项目投资决策的概念，房地产项目投资时机选择，房地产项目开发方案选择与比较； 3.了解房地产项目资金成本分析，项目融资决策的步骤。 7.1房地产项目投资决策 7.1.1房地产项目投资决策分析的概念与注意事项 1.房地产开发项目投资决策的概念 2.房地产开发项目投资决策分析的注意事项 7.1.2房地产项目投资时机选择 一般来说，进行房地产投资时机的选择主要从以下几个方面考虑： 1.经济复苏时期 2.通货膨胀来临前期 3.房地产周期低谷时期 7.2 房地产开发项目投资与收入估算 7.2.1 房地产开发项目投资估算 根据房地产开发项目开发地点不同、项目类型不同、经营方式的不同等，其费用构成存在一定的差异，主要包括： 1.土地费用 房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。房地产开发项目取得土地的方式不同，所发生的费用也各不相同。 （1）划拨用地的土地费用；（2）出让用地的土地费用； （3）转让用地的土地费用；（4）合作用地的土地费用。 2.前期工程费与城建费用 （1）项目策划、可行性研究、规划设计等费用 （2）“三通一平”等土地前期开发费用 （3）城建费用 3.基础设施建设费 基础设施建设费也称室外工程费，是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的工程管线建设费用、与市政设施的接口费用以及其他室外工程费用等，主要包括： （1）供水、中水、排污、燃气、热力等基础设施管线的工程建设费用。 （2）上述设施与市政管网的接口费用。 （3）道路、绿化、供电（如变压器、高压柜、低压柜、发电机、电缆等）、路灯、围墙、环卫、安防等设施的工程建设费用。 （4）基础设施建设费中应当考虑项目建成后是否需要开闭所、换热站等投资，其与项目规模、负荷、周边相关设施情况等有关，可参考有关计价指标或结合类似工程经验进行估算。 4.建筑安装工程费 （1）单元估算法；（2）单位指标估算法； （3）工程量近似匡算法；（4）概算指标估算法； 5.公共配套设施建设费； 6.开发间接费用； 7.管理费； 8.销售费用； 9.不可预见费； 10.税费； 11.其他费用； 12.建设期利息 7.2.2 房地产开发项目租售方案的制定 租售方案的制定中，一般应包括以下几个方面的内容： 1.确定租售方式； 2.确定可租售面积及可分摊建筑面积 3.安排租售进度 4.确定售价（租金）水平 5.编制租售计划表 7.3 房地产开发项目财务评价 7.3.1财务评价的基本概念和指标体系 财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。 7.3.2财务评价的主要技术经济指标 1.静态经济评价指标 （1）静态投资回收期 （2）成本利润率 （3）投资利润率 2.动态经济评价指标 （1）财务内部收益率 FIRR的计算公式为： （2）财务净现值 财务净现值的计算公式为： （3）动态投资回收期 动态投资回收期更为实用的计算公式为： 3．清偿能力分析 清偿能力分析主要考虑计算期内各年财务状况及偿还能力。 （1）利息计算 （2）借款偿还期 7.3.3 房地产开发项目财务评价报表的编