房地产项目策划课件第八章 房地产项目价格策划.pptVIP

房地产项目策划 西安建筑科技大学 兰峰 编著 第八章：房地产项目价格策划 本章学习要求： 1.掌握房地产项目定价的方法； 2.熟悉房地产项目定价策略和价格调整。 8.1 房地产项目定价方法 定价方法是指企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定一个基本价格或浮动范围的方法。 8.1.1成本导向定价法 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和售价加成定价法三种方法构成。 8.1.2购买者导向定价法 1.价值定价法。 价值定价法要求价格对于消费者来说，代表着“较低的价格，相同的质量，”或“相同的价格，更高的质量”，即“物美价廉”。 2.认知价值定价法 这是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法，代表着一种“高价格、高价值”的定价哲学，用这种方法定价的房地产商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。 3.需求差异定价法 这种方法是根据顾客对需求程度的不同制定不同的价格。可以根据顾客在时间、地点、对象的不同，采取相应的定价策略。 8.1.3竞争者导向定价法 1.领导定价法。 2.竞争导向定价法 3.随行就市定价法 8.2 房地产项目定价策略 8.2.1心理定价策略 用户心理定价策略，是根据用户求廉、求吉等购房心理，微调销售价格，以加速销售或取得更大效益的定价策略，常用的有以下几种： 1.整数定价策略。 2.尾数定价策略。 3.吉祥数字定价策略。 4.声望定价。 5.招徕定价。 8.2.2折扣定价策略 折扣定价策略在原定价基础上减收一定比例的货款的定价策。 1.现金折扣。2.数量折扣。 3.季节折扣。4.推广折扣。 8.2.3新产品定价策略 1.撇脂定价策略；2.渗透定价策略 8.2.4过程定价策略 在实际销售中，市场销售环境可能相当复杂多变，房地产企业往往需要在确定总体 定价策略后，根据实际情况确定其销售过程的过程定价策略。过程定价策略一般有以下几种： 1.低开高走定价策略；2.高开低走定价策略；3.稳定价格策略。 8.3 房地产项目的价格调整 8.3.1 房地产项目基价的调整 基价调整就是对一栋楼的计算价格进行上调或下降。因为，基价是制定所有单元的计算基础，所以，基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整，所以基价的调整应当慎重。 8.3.2 房地产项目差价调整 楼宇定价时每套单元因为产品的差异而制定不同的差价，差价主要包括楼位差、层差和朝向差。 8.3.3 房地产项目的调价时机 一般来说，销售期两个月左右即有调价的必要。同时调价的时机还要结合销售率来确定，当销售率达到三成时即可调价。比如当销售期仅三四周时间即达到30%的销售率时，就有了调价的必要。若三成的销售率经过了很长的时间才达到，此时调价危险性较高。应分析消费者的接受程度，如果销售缓慢的原因在于价格，则维持价格是较优选择。除非希望制造热销的假象，引发消费者的逆反心理。 * *