城镇化建设贷款的风险防范及商业银行的授信策略探究.docVIP

城镇化建设贷款的风险防范及商业银行的授信策略探究 　　城镇化建设贷款是指商业银行向承担城镇化建设的企、事业法人发放的用于城镇化建设的土地综合整治，安置房建设，新城区建设，旧城镇和旧厂房改造，产业园区建设，城镇基础设施建设的贷款。 该业务具有融资主体广泛、贷款用途适应范围广、贷款需求量大、贷款期限长、还款来源宽泛、担保方式较为严格及财政层级要求较低等特点，是商业银行适应新型城镇化建设需要而配套出台的创新贷款品种。 随着城镇化建设的日渐深入和力度不断加大，也暴露出很多隐患和风险，城镇化建设贷款风险也在集聚，呈现出上升趋势。 商业银行应高度关注并管控好潜在的金融风险，并采取有效的防范措施及相应的授信策略，更好地促进城镇化建设贷款健康发展。 　　一、城镇化建设贷款的主要风险点 　　(一)征地拆迁风险 　　城镇化建设涉及大量的土地房产拆迁，征收的对象多为农民，农民住房拆迁补偿安置涉及土地、规划、建设、户籍、民政管理等多方面，同时也关系到社会治安、环境整治及民俗民风等社会问题，有关法律明确规定先安置后拆迁，不得违法违规强制拆迁。 　　对城市建设而言，征地拆迁是关键环节，由于拆迁过程中有着个人利益和集体利益、 短期利益和长期利益的冲突，再加之集体土地房屋征收与补偿办法等法律的不规范及人为因素的影响，征地拆迁进程存在不确定性，如征地拆迁进度超出预期，势必会影响项目进展，进而影响银行贷款的如期偿还。 　　(二)资本金到位风险 　　如资本金来源为政府投入，因地方财力有限或在建项目较多， 有可能出现自有资金短缺或一时难以到位的情况，项目资本金落实有难度; 如资本金为企业其他经营收入来源，在当前经济下行的形势下，产能过剩情况依然严重，企业竞争压力大，如企业经营不善或资本金被挪用其他项目，则项目资本金按时到位并投入项目存在不确定性。 　　(三)还款来源风险 　　1. 还款来源为土地出让收入返还的，如遇土地市场不景气，转让受阻，无法在贷款还款期内取得转让收入，特别是三四线城市，当前去库存压力巨大，短期内市场形势难以发生根本性好转，开发商拿地的热情已经减弱，土地流拍情况大量存在，土地市场的活跃度明显降低，土地能否如期并按预期价格实现转让，将直接影响贷款的及时足额偿还。 　　2. 还款来源为税收返还收入、财政补贴收入、政府偿债基金的，如因政府财政收入减少，或政府投入建设项目过多，政府资金难以如期到位，将影响贷款的按时偿还。 　　3. 对依靠项目自身经营或租售收入作为还款来源的，如出现未科学预测评估，项目重复建设或者新城区、产业园区的建设没有达到预期效果，项目租售情况不理想，企业自身经营遇到困难，将会对贷款的偿还带来不利影响。 　　(四)地方政府债务风险 　　1. 国发 43 号文下发后，地方政府性债务管理体制发生了重大变化。城镇化建设的出资人为地方政府的，其政府性债务应通过发债和 PPP 模式解决， 项目融资的合规性受到质疑，地方政府性债务存在合规风险，有可能被认定不符合监管要求。 　　2. 地方政府通过融资平台公司向商业银行融资，虽有政府信用注入但政府偿债责任不甚明确， 从而带来后续政府债务确认的不确定性。 　　3. 即使落实了地方政府偿债责任，其还款来源也高度依赖土地收入，融资平台贷款过度依赖“土地财政”，如作为地方政府偿债主要资金来源的土地出让金收入急剧下降， 势必加剧地方政府偿债风险暴露。 　　4. 城镇化建设贷款期限一般较长，如遇政府换届或地方政策变化，可能会产生政府信用风险。 　　(五)贷款挪用风险 　　不论融资主体是投资人，还是承建方，如企业自身实力较弱，或者投资项目多，资金需求量大，资金被挪用的风险也客观存在。特别是城镇化建设项目实施主体多为地方政府出资，其生产经营和资金调配易受到政府干预， 贷款资金被地方政府统一调配，挪用情况不在少数。 　　(六)行政许可证件的合规风险 　　1. 融资主体合法性风险。 作为融资主体如未经有权部门批准或未明确其具备城镇化建设职能，则其主体资格存疑;如项目未经有权部门批复为城镇化建设项目， 则项目合法性存疑，不符合监管要求，项目审查的基石不存。 　　2. 项目合法性风险。 项目必须符合国家或省级政府关于城镇化发展规划的相关制度规定，符合土地、环保等政策，符合土地利用总体规划、城乡规划、土地利用年度计划等规定，项目需履行相应行政许可审批、核准或备案手续，取得项目立项、土地、环保、施工等批准文件。项目审批、核准、备案层级必须符合有关规定，如果审批层级不符合政策规定，即使取得批复，也是无效要件。 　　地方政府出于多种原因，在项目未达到审批进度要