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论人防工程停车位之物权变动 　　摘 要 居民小区人防车库是由开发商原始取得的专有部分，其既不属于国家所有也不属于业主的法定共有部分。居民小区人防车库得依当事人合意自由流转，对其取得应采公示对抗要件主义，其转让合同应当认定为有效。同时，人防工程停车位的物权变动也受到《物权法》、《人民防空法》等法律法规的限制。 　　关键词 人防工程 停车位 建筑物区分所有权 　　作者简介：胡裴洁，吉林大学法学院学生。 　　中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）10-294-02 　　2004年5月28日，宁波华泰股份有限公司向楼某售出位于华泰剑桥二期的车位，其在出卖时并未说明该车位属于人防工程。楼某直至2008年才偶然得知这一情况，遂向宁波市鄞州区人民法院提起诉讼，要求法院确认二者间协议无效，并返还其购车位款项和利息损失。 　　这一案件的争议焦点主要在于人防工程停车位 所有权的权利主体以及其物权变动的效力。这两个问题不仅是本案的焦点问题，也是近年来社会普遍存在的一个难题。随着城市步伐进程的加快，住宅小区有车族停车难的问题及所引发的社会矛盾也凸显出来，人防工程停车位的建设对缓解小区停车难的矛盾起到了一定的作用。但是，由于人防工程的特殊性以及有关法律规范的缺失，人民防空工程产权归属不明确，阻碍了人民防空工程资源的市场化配置。下面，笔者将在本案的基础上对这两个问题进行具体的分析论述。 　　一、人防工程停车位所有权的权利主体 　　（一） 人防工程停车位不属于国家所有 　　笔者认为人防工程停车位不属于国家所有，这是因为： 　　首先，包括《物权法》、《人民防空法》在内的现行法律中，并无条文直接明确规定人防工程停车位属于国家所有。在没有界定所有权归属的情况下，应当认为投资者就是所有者，而不能反过来认为在没有明确规定归属的情况下就可以认为属于国家所有。 　　其次，对于人防工程停车位而言，国家并未进行直接的投资，当然不具有取得其所有权的基础。建设单位按照《人民防空法》等相关法律、法规的规定在建设过程中修建一定比例的人防工程的行为是在履行公民人民防空的义务，其使用也需要符合相关法律的规定，但这种对特别法的遵守并不意味着其所有权归属的转移。在前述引导案例中，法院认为投资人通过投资依法使自己的财产形态物化为人防工程这样一种不动产财产形态，其财产归属并未改变 ，在法律没有明确界定所有权归属的情况下，应当认定投资者就是所有者，但国家可以在战时征用人防工程。根据“谁投资，谁收益”的原则，人防停车位当然不属于国家所有。 　　因此，笔者认为，人防停车位不属于国家所有。 　　（二） 人防工程停车位不是业主共有的法定共有部分 　　笔者认为，人防工程停车位不属于《物权法》第73条规范的建筑物区分所有的共有部分，小区业主并未原始取得其所有权。 　　首先，人防工程停车位不是“附属公共配套设施”。笔者认为不能错误的把“配套”当作产权概念，其仅仅是指功能上的辅助配套。人防工程与小区的道路、绿化区有明显的差异。小区的道路及绿化的特点使得开发商不能和个别业主签订合同约定将道路、绿化区归属于该个别业主所有，而拒绝其他业主均从该路通过或是欣赏该绿化区的自然景物。但人防工程如果具有独立的使用功能并能与其他工程相分割，开发商就应当有权决定其处置、使用的方法、方式。 　　其次，人防工程停车位的面积单独计算。在业主购买商品房时，需要各位业主进行分摊的是共有建筑面积，而不是公共配套设施的面积。根据2000年8月1日颁布实施的《房产测量规范》的相关规定以及建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的相关规定，居民小区人防车库面积是独立计算的，而不包含在业主所购买的房屋面积中。 　　综上所述，笔者认为，人防工程停车位不属于法定共有，不能认为小区业主原始取得其所有权，至于其通过买卖等形式继受取得人防工程停车位的所有权的相关情况，笔者将在本文第二部分进行论述，在此不做详细论述。 　　（三） 人防工程停车位是开发商所有的专有部分 　　首先，人防工程停车位是建筑物区分所有的专有部分。居民小区人防车库与法定共用部分有本质区别，如假设一位业主对楼梯拥有独立的所有权，将会影响其他业主对该楼梯的使用，而一位业主拥有一个停车位在通常情况下却不会对其他业主造成影响。居民小区人防车库具有独立的经济效用及利用上的独立性，完全可以作为专有权的客体单独使用。同时居民小区人防车库具备所有权客体特定的、独立物的要件，完全能够成为所有权客体。因此，人防工程停车位完全符合建筑物区分所有的专有部分的属性，应认为其是建筑物区分所有的专有部分。 　　其次，开发商通过投资建设取得人防工程停车位所有权。如前文所述，市场经济条件下，界定产权最基本的原则应该是谁投资