行业分化加剧，转型、并购迎来机遇.docVIP

行业分化加剧，转型、并购迎来机遇 　　政策效果显现，一线城市率先回暖 　　2015年上半年，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准、降息，放松信贷门槛，构建宽松的市场环境。地方也纷纷放宽公积金贷款、出台财政补贴等系列救市政策，从支持刚需扩大到支持改善性需求。在多重政策效应叠加影响下，楼市成交逐步回暖。 　　中指数据显示，2015年上半年，50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米，同比增长25.5%。特别是二季度以来，央行进行新一轮降准、降息，加之“330新政”效果逐渐显现，市场成交持续回升。其中，一线城市回升幅度最大。上半年一线城市月均成交量75万平方米，同比增幅超过45%，绝对量也为近年来最高水平；二线城市月均成交66万平方米，同比增长18.5%；三四线城市月均成交量31万平方米，同比增长37.0%。 　　从房价涨幅来看，2015年二季度开始，百城整体住宅均价转为累计上涨，上半年累计涨幅为0.82%，涨幅与去年同期基本持平。各级城市住宅价格表现分化。具体来看，上半年一线城市累计上涨5.17%，涨幅较去年同期扩大2.53个百分点；二线城市累计下跌0.75%，跌幅较去年同期收窄0.35个百分点；三四线城市累计下跌1.25%，跌幅较去年同期扩大0.37个百分点。 　　可见，楼市回暖出现明显分化的情况。一线城市量价齐涨，率先回暖，而且回暖的幅度最大；二线城市温和回暖，房价有企稳趋势；三四线城市成交大幅回暖，但房价跌幅依然较大。一二线城市尤其是一线城市，经济发达，人口基数大、增长快，刚需和改善性需求均较大，对政策刺激反应敏感，因此楼市回暖幅度较大。三四线城市，经济欠发达，人口基本稳定，需求有限，加上市场库存较大，虽然目前成交在政策刺激下回暖，但房价下行压力依然较大。 　　土地市场分化，一二线城市楼面价持续升高 　　受楼市成交回暖分化影响，土地市场也出现了分化现象。一二线城市土地成交率较高，楼面价持续升高；三四线城市土地成交率较低，楼面价有所下滑。 　　中指数据显示，2015年上半年，一线城市供应土地面积1034万平米，共成交938万平方米，成交率为91%，成交面积同比减少38%；楼面均价为8829元/平方米，同比上涨9%；平均溢价率为17%。二线城市供应土地面积16658万平米，共成交13480万平方米，成交率为81%，成交面积同比减少39%；土地成交楼面均价为1393元/平方米，同比上涨2%；土地平均溢价率为10%。三四线城市供应土地面积29683万平米，共成交18944万平方米，成交率为64%，成交面积同比减少40%；土地成交楼面均价为722元/平方米，同比下降2%；土地平均溢价率为5%。 　　就土地市场成交数据来看，2015年上半年土地市场成交面积明显下滑。一方面，因为市场库存压力较大，地方政府放缓供地节奏，导致上半年土地供应量大幅减少；另一方面，库存高企之下，房企拿地谨慎，土地市场成交量下降。但一二线城市楼面价仍然保持上涨，特别是一线城市楼面价涨幅接近10%，溢价率接近20%。三四线城市土地市场则有明显下滑迹象，除了成交率较低外，楼面价也开始下降，大多数土地以底价成交或是流拍。 　　标杆房企积极拿地，布局回归一二线城市 　　2015年上半年房企受库存高企影响，拿地策略总体较为谨慎。在市场逐步升温的情况下，部分资金较为充足的房企开始拿地补仓，但受楼市回暖分化影响，房企拿地布局以一二线城市为主。 　　据统计，2015年上半年，20大标杆房企在一线城市购地金额高达714亿元，占所有土地支出的51.4%，创下历史新高；二线城市购地金额535亿元，占比38.5%；三四线城市购地金额最少，仅为140亿元，占比10.1%。从统计数据可以发现，一二线城市购地金额占据标杆房企总资金的近90%，标杆房企已开始全面回归一二线城市。 　　一线城市由于去化压力小，增值潜力较大，持续被房企热捧，再加上一线城市土地资源稀缺，供应不断减少，土地市场竞争异常激烈。二线城市如南京、苏州、重庆等区域核心城市也是房企布局的重点，土地市场也逐渐升温。三四线城市现有库存较大，楼市需求乏力，土地市场依然低迷。部分三四线城市甚至已经暂停土地供应以缓解库存压力的继续攀升。预计，下半年全国土地市场区域分化还将继续放大，呈现出“一二线城市量价齐升，三四线城市低位放量”的局面。 　　中小房企面临困境，转型、并购迎来机遇 　　统计数据显示，今年全国的土地出让情况相较于去年减少了近30%，特别是一二线城市的优质地块越来越稀缺。一二线土地市场“僧多粥少”，长期供不应求促使楼面价不断上涨。标杆房企全面回归一二线城市后，将加剧市场的竞争程度。目前，中国房地产行业处于调整阶段，房价出现大幅上涨的可能性不大。在这种情况下，地价上涨幅度将超