【优质】弘策2015年4月27日济南保利中心项目前期策划报告中期汇报稿.pptVIP

案例：杭州四季青服装特色街区 经营管理：杭州四季青服装特色街区管委会 四季青服装特色街区被誉为“中国服装第一街” 。 全长1100米，街区内汇集了17家专业市场，包括15家专业服装市场和1家鞋业箱包市场、1家饰品市场。 营业面积30万平方米，经营户1万多户，从业人员3万余人，年成交额超百亿元，增加值10多亿元，年创税收1.5亿元。 四季青已经成为一个立体化、智能化的全国一流服装中心。 案例：杭州四季青服装特色街区杭州四季服装批发市场 地址：杭州市杭海路61-69号 市场面积12000平米，共4个楼层。整个建筑充分体现了现代建筑风格。 市场共有摊位458个，固定资产达3200万元。 三个经营楼层各有特色：一楼以男装为主，西装西裤为主要品种；二楼以经营女装为主，主要是流行服饰；三楼是精品服饰展示区，来自全国20几个省市的客商纷纷入市，更有港台和外商进场设摊。市场形成了大江南北服装交流的重要集散地。 四季青服装特色街:概况 　拥有众多国内外知名品牌，注册商标1300多。 　街区日客流量一般在70000人次左右，节假日高峰近100000人次。 　四季青服装辐射全国主要大中城市，加盟店、连锁店、专柜等遍及全国。 业务平台:四季青服装贸易的地位 北京 江苏 广州 杭州 哈尔滨 成都 华东商圈 （一级批发） 华南商圈 西南商圈 （二级批发） 华北商圈 （二级批发） 全国第１家由服装市场官方开展网上直接交易销售的电子商务平台！ 日访问量200万人次! 年成交额5000万元！ 每日提供5000－10000个新款产品与中国一级服装批发市场同步价格货源 电子商务平台:四季青服装网 /中外服装网 网店用户 淘宝等几大C to C网站上服装网店经营者约18万人 实体用户 全国纺织服装专业市场商铺约56万个 每日亲自来四季青进货的采购商已达7-10万人次 电子商务平台:两类目标客户 项目开发目标的研讨 不同目标下主体的变化 利润目标最高，风险大，企业品牌中 加大建筑覆盖率，增加容积率 利润适中，风险较小，企业品牌适中 现有指标下的利润实现 企业品牌较大，中长期利润看好，风险大 做大高端物业，实现品牌最大化 中型主力店+塔楼公建+专业市场mall 中小型主力店+商业街+塔楼公建+回迁市场 大型主力店+高星级酒店+商业街+精装公寓+高端写字楼+商业街+回迁市场 操作难度稍大 操作难度适中 操作难度较大 选 择 弘策中国保利中心项目组 下阶段工作计划 1、产品调研补充 2、不同建筑覆盖率下产品业态和建筑形态的研究工作 经营业户访谈 大型主力商家访谈 业态定位 3、塔楼部分物业产品定位 公寓及公寓产品细分 办公楼 酒店 市场机遇 ?本项目的发展与济南商业市场发展同步，处于较好的发展时机 ?本土商家积极拓展，外埠/外国连锁商业积极选址为本项目争取大型知名连锁门 店提供较好的机会 项目机遇 ?本项目规模大、可视性、通达性好，是槐荫区唯一的大型商业地块，具有发展成 为地标型综合商业项目的机会； ?不同业态的商业对本项目兴趣度不同，本项目可调整开发时点，等待市场进一步 成熟，以获得多种业态商业的支持； 项目收益 ?根据经验，受访商家对租金问题较为保守，本项目进入平稳运营期后，根据区域 的发展，租金将有较大上浮空间； ?可考虑扣点抽成、与商家股权合作等多种模式分享商家营业额收益； ?可考虑物业升值的溢价，整售本项目； 经营定位 ▌2规模： 本项目规模之大，在未来3年之内，当仁不让的成为区域内规模最大的单体商业。这对本项目定位提供了较为宽泛的优选范围，不仅有助于吸纳广泛的消费客群，而且有益于实现本项目的市场影响力和号召力。 ▌1业态： 本项目涵盖丰富的业态和品类，不仅具备各业态和品类的鲜明特色，同时辅助业态得到合理强化，更好的满足“一站式”购物消费需求。这是CITY MALL固有和特有的“业态经营”的特征和优势。 ▌3档次： 基于规划的银座百货/华联属于本项目的组成部分，B2、C地块与之相吻合，整体定位，与银座百货/华联和万达等属于同一档次平面 ▌4环境： 本项目将具备济南一流的购物环境。 经营定位 业态组合及配比 ■ 紧扣“城市购物中心 — City Mall ”的经营需要和全面特征，结合统一的商业文化和视觉形象系统，规划和实现本项目的功能组合及其配比，更好的满足更大范围内的购物、餐饮、休闲、娱乐、文化品位方面的“一站式”消费需求。 ▌作为本项目运营的最核心功能，是物业收益的主要来源，其主要业态和品类是服饰、鞋包、配饰、化妆品、杂货小件等等。 ▌本项目购物功能的提升和延伸，不仅体现购物的便利与乐趣，也凝聚了目标性消费客群，因而餐饮将承担主力业态（店）。 ▌作为本项目购物功