从产权视角构建房地产证券化的理论基础.pdfVIP

证 券 市 场 摘 要:房地产证券化作为一种金融创新,在使各个交易主体充分发挥自身优势的同时,降低了风险和成本。这一个 过程的完成,不仅有其实践的需要,也具有理论的支撑。本文基于产权的视角对房地产证券化的基础理论进行探寻,提出 房地产金融产权的概念及房地产证券化的理论基础,并分析了房地产金融产权的特点、内容以及它在房地产证券化中的基 础作用。 关键词:房地产证券化;基础理论;房地产金融产权 中图分类号: 文献标识码: 文章编号: ( ) F832.45 B 1004-0900 2007 04-0065-04 从产权视角构建房地产证券化的理论基础① 潘爱民 (上海财经大学公共经济与管理学院,上海 ) 200439 房地产在经济生活中是以产权的运行为基础的,在以 阿贝尔就认为 “产权包括所有权、使用权、管理权、分享 房地产为对象的金融活动中,债权人并不能把房地产本身 残余收益或承担负债的权利、对资本的权利、安全的权利、 拿走或封存,只能在房地产上设定特定的产权,我们认为 转让权、重新获得的权利以及其他的一些权利”。 ()产 3 这些产权就是房地产金融产权。它实质上是房地产产权的 权不仅包括人对物的权利,而且是一个更广泛的人的各类 分解或重组,也是房地产金融产生的前提和有效运行的内 权利的综合,是一种人与人的社会关系。此观点的典型表 在基础。房地产证券化是房地产金融的主要组成部分,是 述是把产权等同于人权,认为产权与人权是统一的,如巴 房地产市场与金融市场结合的产物,因此房地产金融产权 泽尔就指出: “在产权和人权之间做出区分是荒诞的,人 对房地产证券化有非常重要的影响,它界定了房地产证券 权只不过是产权权利的一部分。” ()产权是一种权利束, 4 化相关权益的归属,确定了相关经济主体对房地产证券化 可以被分解为多种权利并呈现出一定的产权结构。具体来 收益的追索权,并进一步明确了房地产证券化的利益分配。 说,就是资源或物的所有者所拥有的对物或资源的获得、 可以认为房地产金融产权是房地产证券化的理论基础。 占有、控制、收益或任意处置等一系列权利的组合。 一、房地产金融产权的提出 2.对产权的功能研究。德姆赛茨认为: “产权是一种 房地产金融产权是在产权理论不断发展的过程中,在 社会工具,其重要性在于事实上它能帮助一个人形成与其 金融产权清晰的要求下,由房地产产权关系衍生出来的一 他人进行交易时的合理预期,产权包括一个人或者他人受 种新的经济关系。 益或受损的权利,产权的主要功能在于引导各种激励机制, (一)产权理论的发展是房地产金融产权提出的基石 使外部性在更大程度上得以内在化。”法国经济学家波纳斯 在现代市场经济条件下,各项经济制度实质上是以产 概括了产权有效体系的三个标准: ()普遍性,也就是 1 权为依托,对财产关系进行合理有效的组合调节的制度。 说,要使产权有效发挥作用,必须使资产普遍有其所有者, 基于这一点,笔者认为,房地产资金融通过程实际上就是 特别强调个人所有的普遍性,认为哪一领域有限资源缺少 产权在房地产领域的流转过程,故而产权如何安排、如何