论业主自治组织的法律完善——以公司治理结构为借鉴.pdfVIP

摘 要 近年来，随着我国城市住宅小区建设的快速发展，围绕物业管理问题产生的纠 纷也日益增多。从总体上看，这类纠纷主要涉及两类问题。一是业主与物业公司的 关系问题，如为数众多的业主个体如何基于共同利益形成共同意志，进而与物业公 司建立物业服务关系；又如，在业主与物业公司之间产生纠纷时，广大业主在纠纷 中处于何种法律地位、纠纷通过何种方式解决；等等。二是业主内部的关系问题， 主要是在物业管理过程中，通过何种途径将分散的业主个人意志上升为集中的共同 意志，并切实有效地加以执行。这些问题的实质，是业主的内部治理结构与业主治 理组织的法律地位问题。而业主的民事主体地位及其对物业的所有权，决定了这种 治理的性质必然是自治，相应的治理组织必然是自治组织。我国《物权法》和《物 业管理条例》对业主自治问题均有所规定，但仍不能很好地适应实践发展的需要， 亟待健全和完善。 业主自治组织问题涉及多重法律关系，如业主大会与业主委员会之间，业主大 会、业主委员会与物业服务公司之间，业主大会与其他民事主体之间，业主大会与 行政机关、基层自治组织之间，等等。通过对上述法律关系的分析，结合我国物业 管理领域现状，可以发现目前业主自治方面存在的问题可以主要归结为以下几个方 面：（1）业主大会和业主委员会的法律性质与法律地位不明确；（2）对业主大会和 业主委员会的成立、运作和管理行为等缺乏规范；（3）业主自治组织内部监督制衡 机制不健全；（4）业主自治组织与物业服务公司的角色错位：（5）行政主管机关、 基层自治组织对业主自治的不当干涉。要解决这些问题，必须理顺业主自治组织内 部机构的相互关系和业主自治组织与物业服务公司等其他民事主体之间的关系，构 建起健全完善的业主自治组织体系。 基于对业主自治组织与公司法人的比较，笔者认为，可以以公司治理模式为借 鉴，对我国业主自治组织法律制度进行重新构建。公司治理模式是一种对公司进行 管理和控制的体系，它不仅规定了公司的各个参与者，如“董事会”、“经理层”、 1 股东和其他利害相关者的责任和权利分布，而且明确了决策公司事务时所应遵循的 规则和程序。一般认为，现代公司治理模式源于孟德斯鸠在《论法的精神》中阐述 的分权与制衡的思想。从当前立法和实践来看，公司股东大会、董事会、监事会三 位一体、相互制衡的治理结构已经为理论界充分认可，并已被实践检验确认为科学 高效且日臻成熟的治理结构。此种治理结构的目的和价值在于：使公司内部各机构 之间权责分明，相互制约，调节所有者、经营者和职工之间的关系，形成激励和约 束相结合的机制，既保障资产所有者的利益，又赋予经营者充分的自主权。 业主自治组织的健全与完善之所以可以以公司治理结构为借鉴， 是因为二 者针对的问题在很大程度上具有同质性，如都具有团体性、组织性，都存在决策、 执行、监督的问题，都要对外独立行使权利、承担责任等。首先，二者的产生基础 相同，都产生于所有权与经营权的分离；其次，二者均具有团体人格，作为客观存 在的社会组织体都需要与外界发生民事行为，行使民事权利，履行民事义务；再次， 二者均具有统一的团体意志，该团体意志由特定机构通过一定程序作出，独立于股 东或业主的个人意志；最后，二者均具有功能完全的组织机构，共同构成相互配合、 相互制衡的组织机构体系。 借鉴公司治理模式完善我国业主自治组织，要在对外方面赋予业主团体独立的 法律人格。即使业主团体在实体上具有享受权利承担义务的资格，在诉讼中具有当 事人资格，在实现权利上具有行为能力资格。业主团体的法律人格具有不完全性， 主要表现在业主团体是代表和维护物业管理区域内全体业主的利益，简言之，业主 才是真正的权利义务主体，业主团体实施法律行为履行义务其实质是代表业主的行 为。 借鉴公司治理模式完善我国业主自治组织，要在对内方面按照“三权分立”原 则构建组织机构。（1）业主团体的决策机关——业主大会。业主大会是业主团体的 决策机构，是业主团体内由物业管理区域内的全体业主或业主代表组成的业主利益 的表达机构。其主要职能包括制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、 选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、筹集和使用 专项维修资金、改建重建建筑物及其附属设施以及有关共有和共