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房地产项目成本核算 为严格划分成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及开发费 用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，对房地产项目成本的核算进行规范。 一、本节内容规范的范围 (一)房地产项目：本节所指房地产项目包括 XX 所属各公司开发建设的待出售项目、持有增 值项目、保留自用项目，及其他各类综合性房地产项目。 (二)房地产项目成本：本节规范的房地产项目成本包括土地成本、前期费用、建筑安装工程 费、基础设施费、公共配套设施费、销售设施费、资本化的财务费用、以及开发间接费。 管理费用、销售费用、及费用化的财务费用的核算规范，会另行规范，不包括在此节中。 二、房地产项目成本核算的基本程序 (一)项目成本核算的基础工作 1. 设置成本科目。成本科目及所核算的具体内容，以工程管理部下发的成本科目为基 础，由总部财务部根据对财务数据细度的考虑在核算系统中统一设置（具体见附 件）。各城市公司可以在总部统一科目的基础上根据需要自行增加下级成本科目。 2. 清楚房地产项目类型。根据项目的最终用途，房地产项目可以分为三种类型：出售 项目、自持出租项目、保留自用项目。取得的综合地块最终也需要划分为以上三类 不同的项目。由于不同的房地产项目类型，成本核算所使用的科目也不相同，故城 市公司财务人员应清楚了解所负责核算的房地产项目属于哪种类型。 3. 确定成本核算对象。为便于成本支出的拆分与归集，各公司财务部需要根据总部统 一规定的成本核算对象确定原则和项目特点，确定各项目的具体成本核算对象。在 会计核算系统中，一般将成本核算对象设置为辅助核算项目。 (二)具体项目成本的核算程序 1. 首先判断成本支出属于哪种房地产项目类型：出售项目的成本支出计入“开发成本” 和“开发间接费”；自持出租项目和保留自用项目的成本支出计入“无形资产”和 “在建工程”。 2. 根据实际发生的合同成本、非合同成本的具体内容，确定应计入的成本明细科目。 此处所指实际发生成本，包括预付成本和应付成本。 3. 根据确定的成本拆分方法将应分摊的项目成本在已经设定好的成本核算对象之间 进行分摊。当期确实无法拆分的共同成本可以设置“综合成本”核算对象进行归集， 留待以后期间根据必威体育精装版的更确定的拆分标准进行拆分。 4. 在某具体成本核算对象竣工结算的当期，应按照项目预算计提应由本成本核算对象 承担但尚未实际发生的公共配套设施成本入账。 5. 项目完工，应及时编制项目成本计算表，正确划分完工和在建项目之间的成本，将 完工项目成本根据项目类型结转至“开发产品”、“投资性房地产”或“固定资产” 科目。 6. 完工产品对外销售，应将项目成本自“开发产品”科目结转至“主营业务成本”科 目。 三、成本核算对象的确定原则 成本核算对象，是开发成本核算过程中，据以进行成本归集和拆分的承担客体。在不同 的核算阶段，对不同开发项目类型的成本核算对象的划分细度有不同的要求，一般而言随着 开发进程的深入，成本核算对象应逐步拆分至最小的单位，例如外销住宅项目在出售时应明 确每一套房子的成本，而如果是保留自用项目或持有增值项目，在建成后一般按照功能划分 资产成本即可。开发成本核算对象的确定，应遵循以下原则： （一）成本核算对象的划分，应体现公司对项目的实际开发周期安排，应着重考虑总部在税 务管理上的一贯要求，利于成本的及时结算，并能满足成本管理部门对项目成本的监控。 （二）各城市公司应结合每个开发项目规模、开发周期、功能、结构等因素和管理需要等实 际情况，参照下列条件，确定具体成本核算对象： （1）第一级，为开发项目的推广名/案名/，若推广名或案名还没有确定，则可以使用地 块名。 （2）第二级，可以为分期开发的分期名称；或分区开发的分区名称；若买入的土地是包 含多个小地块，且开发也是按照各个小地块进行，也可以按照小地块名称设置二级。 在本级 （3）第三级，若城市公司成本管理深度支持，则可以按照最终产出的物业类型进行设置 第三级成本核算对象，例如住宅（多层、小高层