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OMMERCIA L TIMES 全国贸易经济类核心期刊 商业时代 财经视线 C 论房地产指数编制方法的缺陷 裘雨明（绍兴文理学院经济与管理学院 浙江绍兴 312000） 内容摘要：在房地产市场中，房地产指数对于投资者，消费者和政府来说都是一种很重要的市场 信息。文章以 “中房指数”“国房指数”为例，对其编制方法进行评述，分析了我国现有房地产 指数存在的缺陷，并提出完善的若干建议。 关键词：房地产指数 编制方法 缺陷 行分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出的综合指数 我国当前几种主要的 体系。国房景气指数的测算分为八个部分：一是确定指标体系；二 全国性房地产指数编制方法 是建立原始指标数据库；三是消除量纲的影响；四是确定权数；五 据不完全统计，目前我国公布的各类房地产指数有10多个，其 是确定基准对比时期；六是消除季节，价格因素的影响；七是建立 中，既有全国性的，也有地方性的；既有政府主办的，也有企业主 分类指数和国房景气指数计算数学模型；八是国房景气指数计算结 办的，还有官方和民间合办的。这里，以目前房地产市场较具代表 果的分析报告。 性的中房指数和国房指数为例，来介绍我国目前房地产指数的编制 中房指数和国房指数缺陷分析 方法和特点。 中房指数的编制方法 中房指数缺陷分析 “中房指数”是 “中国房地产指数系统”的简称，是一套以价 中房指数虽然开创了中国大陆现行房地产价格指数编制之先 格指数形式反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前 例，有许多值得推行之处，但仍存在以下缺陷： 房价变动状况的指标体系，是我国最早研究，编制并公布的房地 采用固定权数的拉氏方法，降低了指数的横向可比性 由于 产价格指数系统。“中房指数”以1994年11月北京物业的比较价 采用了固定权数的拉氏方法，在市场发展迅速，结构变化较快的情 格为基值，按用途分为四大类：即住宅、商业服务业用房、办公 况下，反映基期市场结构的权数会逐渐与现期市场结构脱节。这样 用房和厂房仓库；将各城市的四类物业以其销售价格为依据，分 一来，指数虽然还能够反映市场房价的变化趋势，可是会与市场实 别分为高、中、低三档，以各类各档次物业的销售量为权数计算 际结构与价格产生距离，降低指数的可比性，尤其横向可比性会受 四类物业的平均价格，最后将这四类物业的平均价格以竣工量为 到较大影响。 权数求得加权平均价格，作为各城市的物业比较价格。其计算公 指数测算方法不够完善 现实应用的公式未考虑物业结构类 式为： 型的变动，公式所选用的权重是报告期的物业面积，而原始公式所 某时期该城市物业比较价格 用的权重是固定(即基期)的物业面积。原始公式的优点在于剔除了 某时期城市房地产价格指数=——————————————×100% 1994年11月北京物业比较价格 因物业结构变化所引起的指数变动，使得指数变动完全表现为物业 关于中房指数编制方法的几点说明：