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房地产企业如何控制成真相关问题商讨 【大纲】对于房地产企业如何控制成本问题引起广泛重视，本文在解析房地产企业成本控制存在问题基础上，对于工程成本和财务成本两个方面问题的解决对策进行解析，最后提出相应的解决对策。 【要点词】房地产；控制成本；工程成本；财务成本文章编号：ISSN1006―656X（2014）03-0128-02一、前言 房地产企业成本控制基本上可分为土地成本、先期花费、工程成本、营销成本、管理花费和财务花费六大多数，此中，土地成本和工程成本所占比较比重较大，合计可达70%-80%，土地成本因政府控制价格使得压缩空间较小。因 此，工程成本控制及财务成本是房地产企业成本控制的要点 所在，并且是动向博弈的控制。本文对于房地产企业如何控 制成真相关问题进行解析，从工程成本和财务成本双方面进 行商讨。 二、房地产企业成本控制存在的问题 （一）工程成本方面 经过九十年代到现在的不停改革，我国现阶段的造价管理 模式正沿着现代化的方向发展。从整体上说，目前我国造价 管理模式是工程建设全过程的管理，但在实质操作中又存在 着一些问题。主要有以下几点[1]：（1）我国现阶段的工程造价管理以办理工程结算价为目的，只侧重在施工过程中的造 价控制，忽视工程动工前投资决策阶段对造价的控制。（2）工程造价管理以被动的依照设计图纸编制概估量和计算工 程造价为主，忽视了在设计阶段用工程造价管理影响设计，优化设计有效的控制造价。（3）工程造价管理的各阶段互相脱节。投资估量、设计概算、施工图估量、合同价、结算价、决算价，这六个阶段的造价分别由建设单位及其主管单 位、设计单位、施工企业各自管理，没有建立前者控制后者，后者影响前者的有效的工程造价管理系统。（4）我国目前的工程造价管理资料采集整理制度不完美。（5）在市场经济 中，因为市场系统的作用和多方面的影响，工程造价的运动变化更快、更复杂。（6）成本管理意识上的误区，没有真 正实现“全员、全过程、全因素”和全方向的360度成本管 理。（7）成本管理方式比较落后，忽视成本目标，重申经验数据造成决策不妥。（8）目前的房地产企业难以在短时间内借助于工程量清单和耗费量定额，编制适合本企业的企业定额充分的指导、督查和议论。 （二）财务成本方面 1）大多数房产企业比较重视施工阶段的工程造价成本控制，而不重视财务成本的控制，不把其列入整个项目成 本控制的一环。房地产企业应选择适合融资结构，确立项目 的债务承受能力微风险，设计出的确可行的融资方案。（2）房地产行业财务成本发生的周期比较长，要经历施工准备、工程施工、完工查收、回访保修等多个阶段，而融资成本产 生连续的时间会更长。（3）房地产行业是资本密集型行业，资本发生额度比较大，企业负责人常常习惯于资本的大进大出，不注意平常花费成本的节约。 自然在控制花费成本的同时还要注意开源。实例证明，搞好改正签证的索赔工作，深入经营管理工作，也是降低成本增添企业经济效益的有效门路。在成本的过程控制中，要按期对成本收入与支出进行比较解析，以便从中探究成本节超的原由，纠正对降低项目施工成本的不利因素，提升项目施工成本的降低率。 三、解决对策解析 （一）工程成本控制方法 工程造价成本控制的基根源理是以工程量清单计价和企业定额为基础的全过程控制方法。要以设计阶段为要点，在优化建设方案、设计方案的基础上，在建设程序的各个阶段采纳必定的方法和措施把工程造价的发生控制在合理的范围和鉴定的造价限额内。 工程成本控制贯穿于项目建设全过程，这一点是毫无疑问的，但是进行全过程控制还一定突出要点，依据国内统计 资料表示，设计阶段对投资的影响度为75%-95%，而在施工 阶段经过技术改革等手段，对工程造价的影响只有5%-10%，很明显，控制工程造价的要点是在设计阶段。 设计方案选定、结构的优化、新资料的采纳是影响工程造价的重要因素，同时设计决定了工程量的大小，也决定了资源的耗费量。设计的质量、设计的深度也决定了工程造价的靠谱程度。设计阶段既是控制工程造价最有效的阶段，也是最难以控制的阶段，设计阶段工程造价控制内容主要包含设计方案优化、设计概算、修正概算、施工图估量、工程价款调整。 长远以来，在传统定额计价模式下，工程施工阶段向来是开发商进行造价确立与控制的要点。在工程量清单计价模式下，该阶段依旧对工程项目的最后造价产生重要的影响。工程施工阶段造价控制的主要内容为：落实清单中各项工程的实行状况，做好设计改正及工程签证的确认，以便合理的调整工程数目及合同单价，同时要办理好承包商提出的各项索赔。 工程项目成本的发生涉及到项目的整个施工周期，从施工准备开始，经施工过程至完工移交后的保质期结束。在整个过程中分阶段进行目标成本、实质成本的实质比较，对各阶段目标成本完成状况进行差异解析，提出改进建议，使实质成本凑近或