2022年房地产估价师考试题库精选（二）.docVIP

试卷第 PAGE 1 页共 NUMPAGES 1 页 2022年房地产估价师考试题库精选 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 1、商业经营失败的最大原因是低于预期的（　）水平。 A.出租率  B.资本回报  C.营业收入  D.租户经营收入  答案：B 解析：本题考查的是零售商业物业租户的选择。低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因。2、近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务。请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ 答案： 解析：在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意： (1)预测开发完成后的价值宜谨慎。 (2)开发费用可能发生变化。 (3)开发周期可能延长。 (4)开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。 (5)折现率或利润率水平可能发生变化。3、某宗房地产的年净收益为4万元，购买者的自有资金为7万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08，该房地产的价格为（ ）万元。 A．38.26 B．40.33 C．46.5 D．62.33 正确答案：C4、李某自用位于地下的工业厂房，应税房产原价为100万元，每年应缴纳房产税最多为（　）元。 A.4200  B.5040  C.5400  D.6480  答案：D 解析：本题考查的是房产税。工业用途的房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳税额＝应税房产原值×[1－（10%～30%）]×1.2%，所以最大=100万×60%×（1－10%）×1.2%=6480元。5、甲公司与乙公司签订的合同属于（ ）。 A．有偿合同 B．无偿合同 C．要式合同 D．单务合同 正确答案：AC 采取采取排除法选择。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订的工程承包合同，不是无偿合同、单务合同。6、协调是建设监理能否成功的关键，其中内部的协调包括（　）。 A、项目系统各种需求关系的协调  B、项目系统内部人员关系的协调  C、项目系统组织关系的协调  D、与业主有合同关系的设计单位的协调  E、与业主没有合同关系的社会团体的协调  答案：A,B,C 解析：本题考查的是建设监理制度。内部的协调主要是工程项目系统内部人员、组织关系、各种需求关系的协调。7、（　）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。 A、负外部性 B、正外部性 C、强外部性 D、弱外部性 答案：B 解析：本题考查的是房地产市场的特性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。参见教材P45。8、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（　）。 A、债务融资成本分析 B、资金占用费分析 C、资本金与债务资金的比例分析 D、担保费分析 答案：C 解析： 本题考查的是房地产项目融资方案。融资结构分析，主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。9、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是( )。 A．专家打分法 B．“三项预测值”法 C．解析法 D．蒙特卡洛模拟法 正确答案：B [答案] B “三项预测值”法是敏感性分析的一种方法。常用的风险评价的方法除了选项 A、B、D外，还有调查法。10、抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。 该房屋欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为（　）。 A.抵押价值  B.处分抵押物时的市场价值  C.抵押价值－处分抵押物的费用及税费  D.处分抵押物时的市场价值－处分抵押物的费用及税费  答案：D 解析：本题考查的是房地产抵押估价的相关