2022年房地产估价师历模拟考试题和解答（一）.docVIP

试卷第 PAGE 1 页共 NUMPAGES 1 页 2022年房地产估价师历模拟考试题和解答 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 1、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（ ） 此题为判断题(对，错)。 正确答案：×2、目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。 （ ） 此题为判断题(对，错)。 正确答案：√3、用地平衡表是作为调整用地和制订规划的依据之一，不可用来分析造价预算。 （ ） 此题为判断题(对，错)。 正确答案：√4、某成片荒地面积2km2,取得该荒地的代价为1.2亿元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。 计算该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（ ）元/m2。 A.261.67 B.436 C.527.8 D.654.12 答案：B 解析：5、2010年某房地产开发企业销售收入等于经济成本时，该开发企业( )。 A.获得了正常利润 B.获得了经济利润 C.获得了超额利润 D.年净利润为零 答案：A 解析：本章以下若无特别指明，成本的概念均指经济成本。 当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。 销售收入-经济成本=经济利润(超额利润)6、城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。（ ） 此题为判断题(对，错)。 正确答案：√7、房地产抵押估价报告应用有效期从（　）起计，不得超过一年。 A.估价时点  B.估价委托日  C.估价报告出具日  D.估价开始作业日  答案：C 解析：本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计算，不得超过一年。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。8、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（　）。 A.用作公共休憩的架空层 B.本幢公共使用的电梯井 C.本幢的公共门厅 D.本幢的公共过道 答案：A 解析：本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。参见教材P173。9、房地产估价机构进行房屋拆迁估价时，估价时点应当为（ ）。 A．拆迁公告之日 B．拆迁许可证颁发之曰 C．拆迁补偿协议签订之日 D．拆迁动员之日 正确答案：B 拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。10、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为（ ）元。 A．436562 B．436685 C．436000 D．436500 正确答案：A 售价＝面值×(1-贴现率×距到期日数/365) ＝450000×（1-10%×109/365）=436562元。11、修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 答案：A 解析：各类修建性详细规划由城市、县城乡规划主管部门依法负责审定，修建性详细规划应当符合控制性详细规划。12、现需评估某期货房地产的价值，在此估价中，估价对象状况为未来某时点的状态，则房地产市场情况应为未来某时点的状态。 （ ） 此题为判断题(对，错)。 正确答案：×13、征收公益事业房屋时，如不能优先选用市场比较法估价，则