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试卷第 PAGE 1 页共 NUMPAGES 1 页 2022年房地产估价师历模拟考试题 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 1、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( )万元。 A.1838.00 B.1844.55 C. 1845.87 D. 1850.00 正确答案：B2、在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产在用价值等于市场价值；在不合法利用下，在用价值可能高于市场价值。（　　） 答案：对 解析：现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值可能高于市场价值。3、细分市场评价主要涉及（ ）几个方面。 A．市场的规模和发展前景 B．细分市场的细分依据 C．细分市场结构的吸引力 D．企业产品对市场的对应性 E．企业的目标和资源 正确答案：ACE ACE选择目标市场，通常要基于对细分市场进行评价的基础上。细分市场评价主要涉及细分市场的规模和发展前景、细分市场结构的吸引力、企业的目标和资源等三个方面的评价。4、某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体( )。 A.既是外墙也是纵墙  B.既是外墙也是横墙 C.既是山墙也是纵墙  D.既是山墙也是横墙 答案：A 解析：按所处位置不同，墙可分为外墙和内墙。 外墙——指建筑四周与室外接触的墙；内墙——是位于建筑内部的墙。 按其方向不同，墙可分为纵墙与横墙。 纵墙——指与建筑长轴方向一致的墙；横墙——是与建筑短轴方向一致的墙。5、由于REITs 投资物业的类型多种多样，所以REITs 投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。（　　） 答案：错 解析：投资业务不同，REITs 可分为可分为以下三种：①权益型REITs；②抵押型REITs；③混合型REITs。其中，抵押型REITs 主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入，受利率变化的影响。6、甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一仓库用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场比较法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。问作为估价师如何确定两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家间的分配额。 答案： 解析：1．甲地块单独使用时的土地使用权价值为： 1250m2×4500元/m2=5625000元 乙地块单独使用时的土地使用权价值为： 3680m2×4100元/m2 两地块合并后的价值为： (1250m2+3680m2)×4800元/m2 甲、乙两地块合并后增值为 -(5625000元)=2951000元； 2．两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家应该按一个合理的比例分配，这一合理比例主要综合考虑合并前甲、乙地块各自的单价、面积和总价额而定。其中遵循房地产估价中的贡献原则，以合并前甲、乙地块各自的单价为基础测算的比例应占有较大的权重。 [试题分析] (1) 此题为不同地块合并后的估价及其增值的分配问题。 (2) 相邻土地合并后，往往会使总效用增大，价值较合并前总合增高。合并后增值额及转让准备手续费要准确合理地进行分配。 (3) 一般考虑按各自单价、各自面积和各自的总价为基础来计算分配方案。按三种方法计算后得到的结果再根据贡献原则确定三种结果所占的权重？进行加权平均，得到最后的分配方案。本题中应以各自的单价计算的分配方案占较大权重。