2022年房地产估价师考试题库精选（一）.docVIP

试卷第 PAGE 1 页共 NUMPAGES 1 页 2022年房地产估价师考试题库精选 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 1、某市拟拍卖一宗面积为13.33万㎡、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%、项目要求配置3万㎡ 的公共租赁住房，政府以6000元/ ㎡ 的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/㎡，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/㎡，营业税及附加为销售收入的5.5%（配建的公共租赁住房免征营业税及附加），如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。 答案： 解析：假设企业能接受的最高楼面地价为A元/m2（不包括契税）  （1）建筑面积＝13.33×2.56＝34.1248（万m2）  （2）销售收入由两部分组成：  商品住房销售收入+配套公租房回购收入  ＝（34.1248-3）×8500×（1-5.5%）+3×6000  ＝268009.956（万元）  （3）总成本＝34.1248×（1.04A+3800）+5500＝35.48979A+135174.2  （4）利润＝销售收入-销售税费-总成本  8000＝268009.956-35.48979A-135174.2  A＝3517.512（元/平方米） 2、下列建设项目用地中，属于应采用拍卖、招标或者挂牌方式出让的有( )。 A.旅游设施用地 B.商品住宅开发用地 C.廉租住房用地 D.高新技术研发用地 E.烟草企业用地 答案：A,B,D,E 解析：土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。 《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。3、关于流动比率的说法中，错误的是（　）。 A.流动比率=（流动资产总额－存货）／流动负债总额×100%  B.又称之为“银行家比率”  C.又称之为“二对一比率”  D.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上  答案：A 解析： 本题考查的是流动比率。选项A应为速动比率，流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%。4、某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（　）。 A.0.40  B.0.60  C.2.50  D.5.00  答案：C 解析：本题考查的是房地产市场监测与预警指标。开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.5。5、已知一年期国债年利率为3.31% ，贷款年利率为5.43% ，投资风险补偿率为2.23% ，管理负担补偿率为1.32% ，缺乏流动性补偿率为1.42% ，投资带来的优惠率为0.50% ，利用累加法计算的报酬率为（　）。 A、7.78% B、8.28% C、13.21% D、14.21% 答案：A 解析：本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率＝3.31% ＋2.23%＋1.32% ＋1.42%－0.50% ＝7.78%。参见教材P265。6、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（ ）。 A.建筑高度 B.建筑结构 C.容积率 D.土地使用权来源 E.土地用途 答案：A,C,E 解析：本题考查的是房地产权益因素。使用管制主要指农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定，建筑结构不属于土地使用管制内容，土地使用权是管制使用性质，但是不管制来源。7、