2022年房地产估价师历模拟考试题和解答.docVIP

试卷第 PAGE 1 页共 NUMPAGES 1 页 2022年房地产估价师历模拟考试题和解答 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 1、根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年应对押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的（　）。 A、操作风险  B、信用风险  C、市场风险  D、法律风险  答案：C 解析：本题考查的是房地产抵押贷款。市场风险：在个人住房贷款业务中，贷款一般都提供房地产抵押，贷款的第二还款来源受房地产市场影响，因此也面临着较大的市场风险，特别是主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的市场风险。市场风险主要来自：市场供求风险、市场周期风险、政策性风险、变现风险和利率风险。参见教材P311。2、某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括（ ）。 A．该种房地产的价格水平 B．相关房地产的价格水平 C．该种房地产的开发成本 D．房地产开发商对未来的预期 E．该种房地产的开发技术水平 正确答案：ACDE B项为某种房地产需求量的影响因素。3、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（ ）子市场。 A．租赁 B．销售 C．保险 D．抵押 正确答案：C4、下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）。 A．内部收益率反映了项目的动态盈利能力 B．内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率 C．当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的 D．如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率 E．内部收益率越高，投资风险就越小 正确答案：ABC5、关于房地产投资信托基金的特征，说法不正确的是（　） A.流动性好  B.市场价值稳定  C.现金回报较低  D.抵御通货膨胀 答案：C 解析： 本题考查的是房地产投资信托基金概述。房地产投资信托基金的特征：流动性好、市场价值稳定、高现金回报、有效分散投资风险、抵御通货膨胀。6、边际收益是指每增加一个单位的产品销售量所减少的总收益。（ ） 此题为判断题(对，错)。 正确答案：×7、(2015年真题) 对借贷人资质审查不严而产生的个人住房贷款风险属于（ ）。 A.法律风险 B.信用风险 C.市场风险 D.管理风险 答案：D 解析：本题考查的是房地产抵押贷款。管理风险：目前，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场严重恶化的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等。管理风险主要表现为：资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险，以及抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱所带来的风险。8、某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，，折现率为15%，开发完成后的房地产于建设期初的价值为（　　）万元。 A．572.21 B．765.85 C．791.24 D．912.62 答案：C 解析：开发完成后的房地产于建设期初的价值为： 9、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是（ ）。 A．转让利润 B．市场影响 C．产权是否清晰 D．被拆迁人的利益 正确答案：D 房地产开发企业项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止项目在转让过程中或者转让后，转让方、受让方互相推诿，使被拆迁的权益受到损害。10、如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000/元㎡．建筑面积为500㎡，首付款比例为20％，则该店面带债务转让的价格应为( )。 A 20％的首付款．加上该苣付款2年的利息 B．20％的首付款，加上该首付款2年的利启、和已偿还月供在估价时点的本息值 C．该店面无债务条件下在估价时点