房地产行业2020年投资策略和分析报告：2020，棚改，龙头防御价值.pdfVIP

2020 ：棚改收关托底投资，配置龙头防御价值 ——房地产行业2020年投资策略 证券研究报告 核心观点 政策面：“约束中求平衡，房住不炒是底线，因城施策防失速”框架继续，流动性 管控遏制信用扩张，棚改计划 “收关之年”或翻倍，托底投资增速。 需求侧：信贷和预期边际走弱，成交总量跨过历史大顶，2020E销售面积-8.5% ， 销售金额-3.0% ，其中一线、二线、三四线销售面积分别+0%、+10%、-16%。 供给侧：地产开发链重心后移，2020E新开工-7% ，施工+6.5% ，竣工+10% ，土 地购置费增速转负拖累下，房地产投资+4%-5.5% （土地购置费-5%-0% ）。 投资建议：房企短期业绩兑现和中长期盈利增长持续性加速分化，龙头确定性强， 股息率较高，估值具防御性 ，对于长期低成本大规模资金具备吸引力。 风险提示：宏观经济整体降速，影响居民收入、信用扩张、按揭偿还及消费支出； 房企还债高峰来临，部分中小型房企信用风险提升；办公楼出租率及租金水平或不 及预期；消费支出下滑有可能导致零售和仓储物业租金下滑。 2 1、政策面：整体调控框架继续，边际均衡聚焦流动性与棚改 2、基本面：需求侧跨过历史大顶，供给侧地产链重心后移 3、后周期：竣工复苏如期确认，2020E+10% （住宅+15% ） 4、投资建议：低估值龙头具备防御价值，高股息吸引力较强 5、风险提示：经济增速或放缓，中小房企信用风险或提升 整体调控框架继续，边际均衡或聚焦流动性和棚改  新动能尚弱，旧动能无法说去就去；资产泡沫和居民杠杆中短期构成约束  整体框架“约束中求平衡，房住不炒是底线，因城施策防失速”继续  边际均衡通过流动性管控遏制信用扩张，棚改“收关之年”或托底投资增速 房地产政策或在狭窄通道内相机抉择进行局部微调 2018年底至今全国各城因城施策政策统计 资料来源：光大证券研究所 资料来源：各地方政府网站、光大证券研究所整理 截止日期：2019年11月25 日 4 流动性管控：防止资金过度流向房地产  “个体理性”vs“合成谬误”，地产挤占信贷资源  经济换挡转型，宏观流动性宽松，行业资金管控持续  预计2020年房地产贷款增速为+11.7% （或略低于整体信贷增速） 金融机构房地产贷款余额同比及占人民币贷款比重 百城土地成交溢价率 30.0% 60% 35% 25.0% 50% 30% 20.0% 25% 40% 15.0% 20% 30% 10.0% 15% 20%