仙桃翔球广场前期策划提案.pdf

翔球广场前期策划提案翔球广场前期策划提案 2012年11月 集商业、住宅、建材商城、工业园、酒店于一体 今天提报， 我们需要解决的问题我们需要解决的问题 ：： 一、、项目定位成什么样子项目定位成什么样子?有何支撑有何支撑? 二、项目怎样才能实现价值最大化? 利润最大化? 去化速度最大化? 传播形象最优化传播形象最优化?? 三、项项 目经营模式是营模式是什么? 如何实现产权、使用权、经营权的有效把控? 第一部分 市场研究 项目印象一：仙桃经济呈稳步快速增长趋势 2011年完成地区生产总值（GDP）达378.5亿元，财政总收入21.6亿元，经济总量继续位 居全省县市之首，这也是仙桃经济总量连续二十多年位居全省县市之首。 初级阶段 中级阶段 中上阶段 高级阶段 城市化城市化 水平 最富裕 小康 向小康过渡 温饱 绝对贫困 恩格尔 20 40 60 80 100 系数% 30 39 49 60 城市化水平 48.9% 46% 85% 90％ 人均GPD 3896 3743 10314 30000 （（美元美元）） 第三产业 32.8% 43% 75% 接近80％ 恩格尔系数恩格尔系数 31%31% 36%36% 33%33% 小于小于3030％％ 类比城市 仙桃 中国 北京、上海 东京、纽约 城市背景城市背景 ：规划形成规划形成 “一轴两片两心轴两片两心” ，，发展南城发展南城、、城北两城区城北两城区 商业中心 体育中心 行政中心 休闲中心休闲中心  总体规划：以跨越沪蓉高速公路向南为发展为城市的重点发展方向  发展现状：老城区充分利用汉江景观资源及中心商业服务业发展相对成熟，城西公共 服务设施较多，城南发展城市新中心、政府南移等，城东居住氛围成熟 项目印象二项目印象二 ：项目项目板块板块现阶段状况现阶段状况 内部条件：地势平坦、无拆迁风险 核心城区 仙桃桃总体市市场：仙桃房桃房地产产市场场正步步入快快速发展阶段发展阶段  2010年仙桃人均 国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了 GDPGDP为为2473724737元元 ，，折折 一个地区房地产市场的发展阶段个地区房地产市场的发展阶段。 合3896美元，持续两 位数增长，房地产市 人均GDP与房地产发展关系 场正进入快速发展阶场正进入快速发展阶 段。 0-800美元 800-4000美元 4000-8000美元 8000-20000美元  2010年，仙桃GDP 启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期 为290.97亿元，增速 达到19%，房