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浅谈发挥银行信贷对房地产业作用 　　摘要:银行信贷在调节房价的活动中起着关键性的作用，既能影响到开发商筹划开工，同时也影响消费者购房的需求一个因素。银行信贷在稳定住房价格和遏制住房价格恶性抬高等方面有着积极作用，但要借助银行信贷解决房地产市场和房地产信贷活动中存在的问题也可以实现的。因此，本文分析了银行信贷活动对房地产业的影响的基础上，探讨了如何运用银行信贷活动促进房地产业的健康有序的发展。 　　关键词:银行信贷住房价格房地产业影响 　　 　　一、银行信贷对房地产业的影响 　　(一)银行信贷制约开发商的商业活动 　　随着经济快速发展的进程加快，银行信贷成为影响房地产业发展的关键因素之一，因为在开发商建设资金有限和住房平均价格增长幅度之快的严峻事实面前，开发商和消费者都离不开银行信贷作为支撑。银行信贷能影响开发商对住房生产资料的需求量，在供需作用下影响建筑材料的价格，进而影响住房成本，最终开发商会提高住房价格，产生不良的供需。通常，这些现象引发的住房价格变化是价值规律起来决定作用，属于合理的市场现象，也是发挥经济方式优化资源配置的结果。这样的情况下，一般不必宏观调控，但为了住房数量和消费者的良性匹配，经济过热的预防房地产业不良势头，因此在银行信贷的投放比例上要进行科学的设计。 　　(二)银行信贷制约购房者的消费行为 　　信贷调控消费者的购房比例和购买情况，从而在供求关系的作用下直接影响了住房价格。我国房地产业从20世纪初发展到现在，初步形成了封闭式垄断的局面。在如此局面下，住房的需求量和购买情况成为影响价格的关键原因，而银行信贷作为购房需求的重要资金来源，在住房价格变化中显而易见的起到了举足轻重的作用。在以银行信贷作为支撑下的住房需求从总体上可分为两类:一类是购房者买房是为了居住，消费者有一定的购买能力和贷款偿还能力的正常需求；另一类是购房者买房是为了谋利投资或投机，把信贷资金作为自己买房的支撑来源，从而引起的房产业不正常的需求。在垄断竞争局面困境下，不同地区的住房价格是市场供给状态与正常需求和非正常需求状况综合作用的产物。但是正常购房和不正常购房都与银行信贷活动有着紧密的关系，因此可以借助信贷活动抑制不正常购房行为，控制投资性需求，引导理性科学购房，以构建真实有序的住房需求总量和购房情况，是银行在发挥合理调控住房价格的作用中有着积极的一面，房地产业也需要借助银行信贷实现健康和谐的发展。 　　二、发挥信贷活动对房地产业的调控作用 　　(一)调整住房建设贷款政策，形成合理的住房供给结构 　　调整住房建设贷款政策，有利于健康有序的住房需求发展。国家相关部门对住房制度改革的时间起步比较晚，而从现有的居民收人状况和收人增长比例发展趋势研究来看，许多居民没有一定的经济基础要供养高档次住房的房价和物管费。关于贷款定价应完成实施“扶优限劣”的政策即：对居住房和经济适用房的贷款落实优惠利率或一般利率，而对高档住房的贷款落实偏高的利率。 　　(二)实施差别化的信贷政策，形成合理的住房需求结构 　　1、科学设置性质不同的住房按揭贷款的内容和范围 　　一般而言，住房按揭贷款分商业性贷款和公积金贷款等二大类。作为商业银行自营业务的商业性贷款，在符合政策、央行和银行监会的相关规定下要按商业化模式运作，商业银行有权支配该类贷款在房贷市场上的投向问题;作为商业银行委托业务的公积金贷款是政策性住房金融的范畴，是国家为适应住房制度改革落实的优惠利率政策，有利于推动房地产业健康有序的发展，其投向和投量要符合国家的政策要求。然而，目前两类贷款在分配区别不大，公积金贷款支撑购买安居房、经济适用房、高档住房的资金需求。此外，随着住房价格的增长之快，公积金贷款的最高额度也在增长，以至于许多民众超越收入条件下购买高价房的资金限制，从而使住房公积金贷款影响住房价格上涨的重要因素。目前在住房价格需要稳定，强化对房地产市场宏观调控的政策大环境下，而把大量公积金贷款用于购买高档住房违背了公积金贷款设计的最初目的，不符合国家的相关政策规定，对住房价格上涨起负面不良影响，显然在这样的背景下公积金的投放是不合时宜的。因此，银监会、人民银行和不同的地区住房公积金管理委员会要主旨明确设置不同的住房按揭贷款的使用内容和范围：住房公积金贷款只能用于购买安居房和经济适用房，以商业性贷款解决购买高档住房的资金缺口问题。此方向是调控高档住房的不良性需求，优化住房需求结构的必然方式。 　　2、利用等级化的利率方式调控住房需求 　　借助利率杠杆在稳定住房价格方面是起作用的，因此要使利率杠杆在稳定住房价格中发挥应有的作用。如：央行在合理提高房贷利率总水平的同时，增加与住房档次适应的利率款项，有重点的确定其利率的高低限，构建多层次的房贷利率框架。换言之，由银行按照楼盘的经营状