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新兴经济区域商业配套设施独特性与管理模式研究 　　[摘 要] 新兴经济区域的城市化发展趋势需要大批家居功能配套项目的支持,而新兴经济区域的发展要求决定了家居功能配套项目的独特性和物业管理模式的特殊性。本文首先分析了新兴经济区域和家居功能配套项目的特征,进而对家居功能配套项目的影响要素进行了研究,最后阐述了家居功能配套项目物业管理模式的特征,本论文的研究将为新兴经济区域家居功能配套项目的物业管理提供较强的理论支持。 　　[关键词] 新兴经济区域 家居功能配套项目 独特性 影响要素 　　 　　改革开放以来,我国各类新兴经济区域快速发展,并逐渐表现出城市化建设的发展趋势,在此过程中家居功能配套项目及其管理问题逐渐成为此类区域发展的障碍。探讨新兴经济区域家居功能配套项目的特殊性及其影响要素,将为改善此类项目管理模式,加快新兴经济区域持续发展提供有益的支持和帮助。 　　 　　一、新兴经济区域的独特性 　　 　　以开发区、保税区为代表的新兴经济区域是我国改革开放以来快速发展起来的特殊经济增长点,在长期的发展过程中形成了独特的产业特征和运营模式,新兴经济区域城市化过程的发展趋势决定了与之配套的各类功能项目的性质,家居功能配套项目管理模式的研究也因此而与普通项目有所差别。 　　1.新兴经济区域的特殊地位与贡献 　　改革开放以来,我国各类新兴经济区域取得了快速的发展,成为近年来我国经济增长中的亮点。以保税区为例,2007年全国15家保税区共实现增加值1800.85亿元,比上年增长21.0%;完成销售收入12500亿,比上年增长23.1%,为国家和地方经济发展做出了积极贡献。新兴经济区域代表所在地区经济发展的形象,属于窗口行业,是当地政府重点关注的内容。因此,新兴经济区域各类设施均应该能够反映区域的高端水平,这也为新兴经济区域家居功能配套项目的设计、经营、管理提出了新的要求。 　　2.新兴经济区域城市化建设的趋势 　　早期的开发区仅仅具有简单的生产加工功能,属于单一的工业发展模式。在全球经济迅速发展的大背景下,缺乏家居功能配套与城市依托的新兴经济区域表现出诸多劣势,如地理位置远离核心???区的先天因素使得开发区交通运输成本、员工成本等无法解决,配套项目之间的衔接滞后也制约了各个企业的开速发展,在竞争逐渐加剧的国际竞争背景下,以开发区为代表的新兴经济区域呼唤城市化,城市化发展进程成为新兴经济区域发展的必然趋势和选择,而在此过程中,家居功能配套项目的建设成为大势所趋。 　　 　　二、商业配套设施的独特性 　　 　　家居功能配套项目是新兴经济区域城市化进程中的必要环节和主要内容,家居功能配套项目是与新兴经济区域建设初期单一的工业模式相对应的,是其城市化进程中首先需要解决的关键问题,家居功能配套项目的特殊性也决定了此类项目管理的难度和特殊性。 　　1.先期投入大、盈利能力滞后 　　家居功能配套项目的投资模式与房地产业行业具有相似之处,即:先期投入大,回收周期长,但同时又有自身的特殊性。此类项目不仅仅先期投入大,投资回收周期长,而且盈利能力较差。家居功能配套项目需要大量前期投入的基本特征要求政府作为项目投资主体在项目建设期进行大量的资金投入。而在新兴经济区域城市化进程中,政府的资金压力很大,在此情况下家居功能配套项目的建设进程、质量标准等势必会受到影响。同时,家居功能配套项目受新兴经济区域城市化建设进程和速度的影响很大,其盈利能力存在很大的不确定性和风险性。新兴经济区域城市化建设不是一朝一夕的问题,一般具有很长的时间,逐渐吸引相关人口在区域内定居,然后逐渐形成商圈产生客源,相应的家居功能配套项目才能逐渐产生收益,而此时距离收回投资或者盈利还有很大的距离。 　　2.经济效益与社会效益的双重功能 　　家居功能配套项目的建设和经营管理是适应区域城市化发展趋势的必然产物,属于先期投入建设的保障性基础设施,此类项目不仅仅追求简单的经济效益,更主要的还要承担区域发展与形象等社会效益。因此,在新兴经济区域城市化建设进程中投入建设的家居功能配套项目单纯依靠完全的市场化运作是很难实现的,必须通过政府投入和政策性支持才能够实现。家居功能配套项目的这种特殊属性使之区别于单纯盈利性项目的各种特征,同时肩负经济效应和社会效益职能的家居功能配套项目需要全新的管理模式和经营理念。 　　 　　三、商业配套设施的影响要素分析 　　 　　新兴经济区域家居功能配套项目过渡阶段长期非盈利的特殊性决定了此类项目经营与管理模式的特殊性,而影响项目的各种要素以及各要素之间形成的错综复杂的相互关系也是项目管理过程中必须要考虑和关注的问题。 　　1.家居配套项目的经营性与非经营性问题 　　家居功能配套项目的性质应该属于商业设施,而不是一般的公共品,因此