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北京万丰公园项目定位简报 上海音源投资发展有限公司 2 目 录 项目概况 商圈分析 项目定位 商业定位 方案一 商业定位 方案二 经营管理 总结 1 2 3 4 5 6 7 1 项目概况 项目位置 [ ] 项目位于万丰路以西，水衙沟路以南，万丰公园内 总建筑面积约为20000平方米 建筑形态为三层小楼结构 1 项目概况 区位交通 [ ] 项目位于三、四环之间 距离地铁9号线1公里，距离地铁1号线2公里 距北京火车西站2.5公里 ☆ 2 商圈分析 3 2 4 1 5 8 6 ☆ 夜市 吴家场路欧式风情街 夜市 沿街商铺 北京宴 千禧购物中心 锦江之星 7天连锁 8 7 6 5 4 3 2 1 7 2 商圈分析 商圈分析 [ ] 商圈定位目前以中档消费为主，主要以满足附近消费人群需求的业态居多 商圈内物业供应以餐饮、百货为主，商业品牌档次不高，同质化严重，竞争激烈 各业态发展不均衡，优质品牌商户尚未大量进入本商圈 项目附近2公里范围内有5家医院，其中3家部队医院，有较多就医消费人群 项目200米范围内有2个夜市，说明餐饮消费人群旺盛 商圈内宾馆较多，2公里范围内有19个，而且入住率较高，平均入住率在85% 商圈内经营状况较为良好的有宾馆、餐饮业态，但是整体档次不高，未整体规划，无显著特色 2 商圈分析 商圈租金分析 [ ] 3 2 4 1 5 ☆ 6-10元/㎡/天 万丰路沿街商铺 6 2-3元/㎡/天 吴家场路欧式风情街 5 莲怡园路 万丰路夜市 靛厂路沿街商铺 写字楼 千禧购物中心 6-10元/㎡/天 3-4元/㎡/天 4-5元/㎡/天 4-5元/㎡/天 8元/㎡/天 5 4 3 2 1 7 6 2 商圈分析 ● ● ● 辐射 消费圈 次级 消费圈 核心 消费圈 半径5公里范围内消费人口达200万 半径1公里范围内消费人口达40万 半径3公里范围内消费人口达100万 商圈人口分析 [ ] 以本项目为核心半径1公里的范围内常住人口达40万人 年龄结构以中青年为主 平均受教育程度较高，人均可支配收入在4万元以上 2 商圈分析 商圈经营商家分析 [ ] 商圈内的原有经营者 附近商铺品牌商家 人群描述 大多为有一定经营经验的经营者 具备一定的供货渠道 承租心理 对于一些已经成熟的具有经验的经营者来说，经营商铺的风险和机会已经得到充分认识，他们入租时较少犹豫，主要关注商业项目管理者经营能力 面对小经营者，市场在养铺期间的租金对他们的决策影响较大羊群效应明显，通常是一个有号召力的品牌商家入住，多数都会跟进 3 项目定位 SWOT分析 [ ] STRENGTHS WEAKNESSES OPPORTUNITIES THREATS S W O T 项目位于公园内部，环境宜人 周边高档住宅林立，人口密集 附近商业消费人群结构合理 商业配套设施完善 项目目前附近商业氛围不佳 公园内的位置相对较偏 只能造三层对业态布局有一定影响，需要设计规避 水衙沟路人流、车流较少 附近高档住宅林立，存在巨大高消费人群 2公里内5家医院，就医消费人群较多 周边餐饮、娱乐、休闲业态布局较散乱，给本项目带来较大空间 附近宾馆、餐饮业态经营状况较好，可以借鉴 相对偏僻的位置需要较好的业态规划才能有更好的竞争力 目前较少的人流对商业招商不利 3 项目定位 商业定位原则 [ ] 总则：整合资源，提升品质，炒作人气，提升价值 因地制宜 在现有条件下，以本案的实际需求出发，减少投入的原则下，进行合理有效的商业定位。 “一全二合理” 力求达成功能全、面积租金合理、业态布局合理，从而达到对开发商而言前期对外租赁时少投资，后期对外招商时高收益。 立足现实，放眼未来发展空间 对租赁而言，应立足现实需求，根据目前市场需求进行功能设置，同时为基本成熟运营后的招商需求预留调整的可能。 3 项目定位 定位依据 [ ] 前提——项目的建筑经济指标限制； 基础——市场的有效需求和空白、薄弱点，即市场缺什么； 条件——项目地块价值功能及自身资源，即我们有什么； 理念——项目的超前总部园区理念，即如何引领市场，抢占市场。 项目资源 自身资源 整合资源 区域发展规划优势 配套商业价值资源 产品自身价值 功能优势 区位优势 4 项目定位 方案一 养生型庄园 [ ] 主题定位描述和提升 主题概念描述：养生型酒店庄园 引领：运用先进理念上的炒作与实际项目结合，从而领先现有传统市场的产业模式； 新起点：翻开酒店、疗养型物业开发的新篇章。 主题概念提升： 以概念上的“超越”为准 养生型酒店庄园，酒店业态发展新方向 极具附加值 4 项目定位 方案一 丰富的功能组合与业态循环功能 本案所处的区域目前虽然还不够成熟，但由于依托附近2公里范围内5个医院，其中三零二