二手房买卖需注意的细节.docVIP

二手房买卖需注意的细节 　　在二手房交易过程中，买卖双方对所签订的买卖合同的合法性、公平性和有效性应充分予以重视，使合同订立得尽可能完善。如对合同中细节问题的规定予以具体明确，以避免在物业交割后使买卖双方产生不必要的麻烦。 　　在二手房买卖合同中以下条款是必备的： 　　1、基本情况：买卖双方的姓名、住所、联系方法; 　　2、房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、有无共有人; 　　3、价款及其支付方式、期限：写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件; 　　4、交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用; 　　5、违约责任：明确违约责任，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，争议的解决(仲裁、诉讼等); 　　6、合同生效、中止、终止条款; 　　7、变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。 　　建议您选择正规的中介机构 　　在已购公有住房的买卖交易过程中，通常有两种较规范的中介交易方式可选择：一种是买卖双方委托同一家中介，中介以居间中保的形式保证交易合法有效地进行;另一种是卖方委托交易中介代理，买方委托专业律师代理。总之，买卖双方都应委托正规的中介公司和专业律师进行代理。这样，既便于出卖人能够在尽可能短的时间内找到合适的买受人，也有利于买受人更加准确地了解房屋情况，避免在钱证、房产交接时，以及日后缴纳供暖、物业管理、公共维修基金费用等情况时发生纠纷。 　　建议您在签约前弄清标的房屋的各方面情况,尤其是产权情况. 　　要看房屋有没有共有人、产权有没有抵押，验看产权证的正本，最好再到房管部门查询一下产权证的真实性。 　　要了解该住房是哪一年建的，还有多长时间的土地使用期限;是否欠物业管理公司的费用以及市政部门的水、电、煤气等费用。 　　要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处，要察看房屋的内部结构，看管线设置和走线情况，天花板是否有渗水的痕迹等。 　　尤其要审查出卖人是否对标的房屋享有全部产权。例如在导读篇中提到的那个案例反映的房屋产权问题，就可以免受很多不必要的损失。 　　审查产权证时，应注意到以下几方面： 　　1、以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。所以，购房者要确认该性质产权房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。 　　2、军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。至于中央机构在京的公房能否上市，目前还没有相关政策出台。 　　3、远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准，征地开发，待土地性质由集体的变为国有的，才能在二级市场交易。如果是县城住房，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以交易。 　　4、1998年以后颁发的产权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所标注的字体、字样、字号、格式都有统一标准。红色塑料皮的房屋产权证，基本是1998年以前取得的，而大多数《房地产所有权证》均为1998年以后颁发。 　　建议您及时缴纳相关的税费 　　二手房购房者要缴纳的相关税费包括： 　　1、购买房改房的,按当年房改成本价的1%向资金管理中心缴纳土地出让金;购买二手经济适用房的,按成交价的3%向资金管理中心缴纳土地出让金。 　　2、按合同约定房价的1.5%向房地产交易所缴纳契税(120平方米以下); 　　3、按合同约定房价的0.05%向资金管理中心缴纳印花税。 　　4、测绘费30元，工本费15元，产权登记费(每建筑平方米0.3元)。 　　建议您注意房款交割的过程 　　到底是先付款后办产权过户，还是先办产权过户后付款?这是一个事关交易安全的问题。通常的办法是由中介公司作居间担保人，但这样做仿佛也不安全，中介的信誉谁来保证?为此，建行北京分行与链家宝业房地产经济公司联合推出了“百易安----二手房交易资金托管业务(试行)”由银行承担二手房交易过程中房款交割的居间担保机构，中介机构只负责撮合买卖成交。业界普遍认为，银行的介入，有利于规范市场秩序和保护买卖双方的交易安全。 　　但不管您使用什么样的房款交割方式，一定要对此事作事先约定，否则容易产生争议和风险。 　　建议您聘请有经验的专业律师为您进行购房代理 　　目前，进入二手房交易流通市场的房源比较复杂，包括售后商品房、售后公房、私房等多种类型，而相关的法律、法规、政策性文件数量庞大，这对于购买二手房的广大购房者来说，真是一头雾水。 另外，买卖双方多为个人，且素不相识，加之某些房地产中介公司操作不规范，一旦发生纠纷又推诿责任，致使购房者利益受损。因此，律师为购房者代买二手房的必要性