【合同无效情形】房屋买卖合同无效情形.docVIP

　　【合同无效情形】房屋买卖合同无效情形 　　一、房地产分离出卖，合同无效。 　　由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 　　二、产权主体有问题，合同无效。 　　出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人的房屋时，须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。 　　三、侵犯优先购买权，合同无效。 　　房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 　　四、单位违反规定购房，合同无效。 　　机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上民政部门批准。 　　五、价格上有欺诈行为，显失公平，合同无效。 　　买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私有房评价标准议定价格，于房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量有问题的，买卖双方可重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。 　　六、非法转让，合同无效。 　　根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)： 　　1.以出让方式取得土地使用权的，不符合房地产条件的; 　　2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; 　　3.依法收回土地使用权的; 　　4.共有房地产，未得到其他共有人书面同意的; 　　5.权属有争议的; 　　6.未依法登记领取权属证书的; 　　7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 　　七、房地产公司没有办理预售房许可证，对外销售的合同无效。 　　保证合同无效情形下保证期间的认定 　　保证合同无效，保证合同中约定的保证期间对合同当事人是否具有拘束力?有观点认为：保证合同无效，合同当事人应根据其过错承担相应的赔偿责任，保证期间的约定对合同当事人不发生法律效力，当事人承担责任的期间应以诉讼时效计。另有观点认为：保证合同被确认无效，保证合同中约定的或法律规定的保证期间仍具有拘束力;正如合同被确认无效，诉讼时效期间一般仍自原合同约定的履行期限届满之日起算。到底哪一观点更具说服力，笔者试以一个案例加以阐述： 　　1998年6月2日，某工商银行(以下简称工行)与某镇政府(以下简称镇政府)下属经济发展公司(系独立法人，以下简称发展公司)签订人民币短期借款合同。合同约定：发展公司向工行借款862万元，借款利率为6.435‰，借款期限自1998年6月11日至1998年11月28日。 　　同日，工行与镇政府下属工业公司(系政府职能部门，无法人资格，无营业执照)签订保证合同。合同约定：由工业公司为发展公司向工行的上列借款承担连带保证责任，保证期间为两年，自借款人不履行债务之日起计算。 　　合同签订后，工行依约于1998年6月11日履行了放贷义务。贷款期限届满，发展公司未依约还款，工业公司也未履行担保义务。2000年3月9日，发展公司因不能清偿到期债务，经人民法院宣告破产还债。工行经申报债权，于第三顺序受偿306737.51元。发展公司破产还债程序于2001年3月5日裁定宣告终结。 　　2001年5月12日，工行以镇政府为被告向人民法院提起诉讼，要求镇政府履行担保义务。 　　笔者作为被告代理人，发表如下代理意见： 　　一、本案所涉保证合同无效。 　　工业公司系镇政府下属职能部门，其既不具备法人资格，也无营业执照，不能作为合法的保证人主体为保证行为。故工业公司与工行签订的保证合同无效。 　　二、在保证合同无效的情况下，保证合同约定的保证期间仍然具有法律意义。 　　1、我国合同法规定，合同部分无效，并不影响其它部分的法律效力。本案因保证人不具备保证主体资格导致保证合同无效，但并不影响保证合同中其它条款的法律效力。即保证合同中关于保证期间的约定对合同当事人仍具有拘束力。 　　2、从法理上讲，在保证合同无效的情况下，债权人所获得的利益不应当超过保证合同有效时。保证合同有效时债权人未在保证期间向保证人主张权利，债权人即不能从保证人处获利;保证合同无效时也应当一样。 　　3、保证合同的无效是事后确认的，债权人与保证人签订保证合同时对此并未预见。因此，保证合同中对保证期间的约定是