房地产投资分析第１０章 房地产投资分析案例.pptVIP

３ ） 清偿能力分析 按照项目 的借款条件和还款计划 ， 项目 建设期不还本金 ， 从第 ４ 年开始分 ３ 年等额偿还本金 ， 每年还 １ ２９７ 万元 ； 借款利息每年照付 ， 总 计付利 息 ７２２ 万元 。 详见表 １０．１１ 。 ４ ） 资金平衡分析和资产负债分析 在项目 计算期内 ， 各期资金的来源与运用是平衡有余的 。 资产负债率是比较低的 ， 资产负债率最高时 （ 第 ３ 年 ） 仅 ４７％ 。 因此从总体上看 ， 项目 的清偿能力是比较强的 。 资金平衡分析和资产负债分析详见表 １０．１２ 和表 １０．１３ 。 ５ ） 敏感性分析 将开发产品投资 、 售房价格 、 租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析 ， 分析结果表明 开发产品 投资和售房价格两个因素对项目 的效益最为敏感 。 如果开发产品投资和售房价格分别向 不利方向 变动 １０％ ， 则全部投资内部收益率将分别下降至 ２０．１％ 和 １７．７％ ， 净现值分别下降至 １２ 万元和 －２０６ 万元 ，投资回收期则增加到 ４．０ 年和 ４．２ 年 。 图 １０．１ 　 敏感性分析 （ 全部投资 、 所得税前 ） ６ ） 临界点分析  临界点分析是项目 评价的另 一重要方面 ， 它反映在预期可接受的投资内部收益率下 ， 投资方能承受的各种重要因素向 不利方向 变动的极限值 。 根据敏感性分析 ， 假定投资者期望的内 部收益率为 ２０％ ， 在这种情况下 ， 开发产品投资的临界点为 １３６５１ 万元 ， 下降 １ ２６０ 万元 ； 平均售房价格的临界点为 １ ５３８ 元 ／ ｍ ２ ，下降 １３２ 元 ； 土地费用的临界点 为 １ ５８０ 元 ， 增 加 １ １６０ 万 元 ； 售 房 面 积 的 临 界 点 为 １０８ ３７７ ｍ ２ ， 减 少 １４２５３ ｍ ２ 。 详见表 １０．１５ 。 １０.１.１５ 　 评估结论 该项目 符合国家产业政策和 发展方向 ， 小 区 房屋销 售 价格适中 ， 预计工程完工后 ， 销售前景会令人满意 。 项目 的实施将对 × × 市的建设和改善居民居住条件和居住环境起到积极作用 。 １０.２.１ 　房地产置业投资概述 １ ） 房地产置业投资的含义 前面几章主要探讨房地产开发项目 的投资分析及其案例 ， 但随着我国住房制度改革的深入 ， 房地产产权的转移不仅是指新开发的增量房地产 ， 而且逐步推广到存量的旧房地产 。 ２ ） 房地产置业投资的类型 房地产置业投资的目 的一般有两个 ： 一是满足自身生活居住或生产经营的需要 ； 二是作为投资将购入的物业出 租给最终的使用 者 ， 获取较为稳定的经常性收入 。 １０.２ 房地产置业投资项目分析简述 ３ ） 商铺或住宅进行房地产置业投资定性分析 （ １ ） 地段 买住宅讲究地段 ， 买商铺就更讲究地段了 。 有可能相差很短的距离 ， 而租金 、 售价就可能相差很大 。 （ ２ ） 时间 房地产置业投资时机的选择 ， 即 时间 的选择也非常重要 。 一个房地产置业投资项目 要重视时间 ， 一是考虑资金的时间 价值 、 资金的机会成本 ； 二是投资时间的选择与地点 、 环境 、 市场等因素的结合才能产生好的投资回报 ； 三是资金宽余者越来越多 。 （ ３ ） 环境 、 基础设施与交通 生态 、 人文 、 经济等环境条件的改善会使房产升值 。 生态环境要看小区能否因绿地的变化而使气候有所改良 。 （ ４ ） 建筑品质 有投资价值的物业 ， 一是要具备耐用 性 。 物业越是耐用 ， 投资 人就越节省 ， 给投资人带来的回报就越多 。 （ ５ ） 产权状况 拟投资购买的住宅 、 商铺 ， 其产权一定要合法 、 有效 、 手续齐全 ， 无任何法律纠纷和经济纠纷 。 （ ６ ） 价值分析 投资者要对拟购房地产的现时市场价值进行估价 。 首先 ， 选择一家品 牌好 、 信誉好 、 客源多的房地产机构 。 ４ ） 房地产置业投资市场供需分析 房地产买卖投资大多数是在市场供不应求的时候才去投资 ， 如果市场已经供过于求 ， 投资者应当格外小心 。 ① 城市产业结构影响市场需求 。 随着城市社会经济的发展与产业结构比重的变化 ， 各类房地产的市场需求也会发生变化 。 ② 政策变化影响市场需求 。 房地产政策的变化 ， 常常会给房地产买卖经营带来商机 。 ③ 城市经济发展与旧城改造带来的需求变化 。 城市建设的发展不断给房地产投资带来商机 ， 房地产投资人可利用对这些变化的预见 ， 进行旧 房投资 ， 低价买旧 房 ， 以待获取高价拆迁赔偿 。 ④ 经济发展进度与周期对市场需求的影响 。 房地产投资者进行房地产买卖投资时 ， 应