创意产业项目研究--创邑金沙谷项目案例研究.docVIP

项目概况 创邑·金沙谷是一座集创意办公和休闲商业为一体的时尚高地，位于上海5 大创意产业集聚区之一的真北路/金沙江路创意园，园区以吸引创意人才、集聚创意产业为宗旨， 为活跃在沪上的文化人、设计师、先锋艺术家提供一个开阔思维的创意工作场所， 重点引进服装设计、建筑装饰设计、印刷包装设计、工业产品设计等创意设计企业及工作室，从而打造出一条集设计、出样、功能展示于一身的创意产业链。上海弘基企业发展有限公司成立于1996年，注册资本5000万元，是一家专业商业房地产开发集成运营、建筑工程设计、实业投资的综合型民营企业。上海创邑投资管理有限公司创邑创邑创邑创邑 整体效果图 经营状况 项目经济指标 地址 真北路988号 类型 创意产业园 总建筑面积 23000平米基地面积19676平米 原土地性质 工业厂房用地 主体楼层 4层 投资商 上海弘基企业发展有限公司上海创邑投资管理有限公司 主力面积 （平方米） 60-80、500、整栋 配置状况 毛坯 层高 3-6米 得房率 80-90% 电梯 有 空调 无 建筑功能布局 A、布局构想 金沙谷的建筑布局构想，分为两大功能区： 1、商业展示区，位置为正门入口30米范围，主体建筑3栋 2、商务办公区，包括办公楼、酒店及其他配套，主体建筑9栋 从其建筑功能布局构想观测，更多是从商业利润最大化进行考量，即 入口优势位置布置利润最高的商业功能、中心区设置办公区、最劣位置设置酒店及配套等低利润产出用途。 B、现实布局 金沙谷的现实布局延续了两大功能分区的构想，但调整了两大功能区的比例，并且在功能构成上放弃了原先多元化的构想，转为单一功能突出的格调： 1、 商业功能 比例有所下调，现商业总面积约为园区建筑面积的10%； 展示、餐饮设置比例有所调整，餐饮仅设置一家，其余全部为展示 2、 办公功能 比例进一步扩充，办公楼已经达到8栋之多； 取消酒店，调整为办公用途； 取消正门商业，调整为办公用途 C、建筑布局总结 从上述现实经营对于原构想的调整可见： 1、 商业、办公原配比存在偏差，市场无法支持利润最大化的构想 2、 商业业态设置需结合考虑园区内办公客户与项目周边客户需求，并且以两者权重设置商业业态比例。本案中减少餐饮比例，就是基于上述权重考量后的重新定位。 交通动线布局 交通动线与停车解决方案： 　　 整个园区主入口开在真北路上交通动线分为两条：一条为商业部分输送车流，另一条为办公提供车流。 　　停车位集中在３个区域一个服务于餐饮业商业，另２个则分别为办公区域服务。 园区体量较大，对停车位需求较大。所以在规划时即设了不少露天停车位，同时建筑底层也扩充了停车。２号楼底层临内街的部分，划为停车，一方面为商务酒店提供便利，另一方面较为合理的为２、３号楼入住客户较多的楼提供了车位。 整个园区停车位约２４０个 租金水准 2号楼 楼层 业态 层高 价格 1f 展示 3~4米 3.3元/平方/天 2f 办公 4~5米 2.5元/平方/天 3f 办公 6米 2.8元/平方/天 4f 办公 6米 2.8元/平方/天 １号楼 整栋 办公 6米 7元/平方/天 5号楼 整栋 展示 6米 5元/平方米/天 6号楼 整栋 展示、餐饮 6米 5元/平方米/天 4号楼 （原酒店） 4f 办公 3~4米 2.2~2.4元/平方米/天 10号楼 整栋 办公 2层 4元/平方/天 11号楼 整栋 办公 局部 3层 4元/平方米/天 物业费：5元/平方/月 在区域内与其它商务楼相比其价格没高出多少，但却具有明显的层高优势。 　　最短、最长租期２年。随着园区价值会的提升，招租商把最长租期设定在２年。等区域内办公环境成熟届时可再度提高租金 本案借鉴 项目特征 创意产业园 交通动线 开发式入口； 商业、办公停车分开设置 产品组合 办公为主体； 配套商业应服务办公客源为主 内部租金规律 挑高增值； 独栋增值； 真 北 路