以房养老离我们有多远-.docVIP

以房养老离我们有多远?尽管很多人没有意识到，中国已经正式进入老龄化社会。据2010年第6次全国人口普查数据显示，北京每5个人中，就有一个是60岁以上的老年人。公办养老机构的一床难求以及社会力量办养老机构的热心始终不大，让已经沉寂多年的以房养老、“倒按揭”再次浮出水面。 方兴未艾的以房养老业务 所谓以房养老，即老人将自己的产权房抵押给金融或中介机构，以定期获取一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种方式。而最为人熟悉的模式便是“住房反向抵押贷款”以及“住房反向抵押养老保险”。 两种模式都在北京的“十二五”规划中被提及，规划明确表示：“鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理机构等部门开展以房养老试点业务”，以实现多层次的社会养老服务。 近期，北京市在发布的《“十二五”时期老龄事业发展规划》中，明确鼓励金融企业及管理部门开展“以房养老（住房反向抵押贷款）试点业务”。无独有偶，近日中信银行更是打破金融机构零参与的局面，开始在国内试行以房养老业务。不过，这并不是一个新鲜的提议与倡导。作为此一轮热议的前奏，2011年9月底，全国政协举办的“大力发展我国养老事业”提案办理会上，以房养老就被重点关注。 据媒体报道，中信银行近日推出针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，并宣布在国内试点“以房养老”业务。凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老，不过目前该项业务总体业务量不太大。 据了解，老人把房屋抵押给金融机构后，中信银行将根据所抵押房产的价值和合理的养老资金确定贷款金额，累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%，且每月支付的养老金不超过2万元。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。 不过该项业务申请的门槛较高，办理该业务的申请者至少须有两套以上住房，贷款期限最长不超过10年，贷款也必须用于养老。 一方面是市场需求与政策倡导，另一方面，中信银行养老按揭的适时出现，也开创了国内金融机构以房养老产品的先河。 区别于此前坊间预期的反按揭模式，中信银行此次设计的养老按揭产品并不等同于实质意义上的以房养老。 “在我们的产品中，银行并不成为房屋的最终处理者，而是在按揭到期结束后，返还给客户，让其自主处置。产品在中途主动退出或到期结束后，不存在续期设置。”根据该行人士介绍，该产品最长期限不超过10年，申请人在按月获得最高不超过2万元贷款的同时，也要向银行按月偿还利息或部分本金，贷款到期后一次性偿还剩余本金。 按此，倘若55岁老人申请养老贷款，65岁贷款便会结束，远未达到国内当前超过70岁的人均寿命水平。专业人士认为，“存续期过短，难起到实际的养老作用。”而考虑到退休老人收入普遍偏低，一位业内人士也担忧中信银行规定的按月还息，会削弱续存期内信贷资金对养老需求的支持。 这还不是对产品养老性质质疑的全部。“中信银行确实走在了前面，但严格意义上，这并不能称为以房养老。”一位股份制商业银行的个贷人士认为，一定程度上该产品更像是综合性消费抵押贷款的变种。 “综合性抵押消费贷款都有指定用途监管，申请人并不能取现。但专项的养老按揭，银行是直接将贷款打入到申请人账户。”中信银行人士解释，养老按揭资金的多用途是其优势。 对于该产品的市场反应，上述中信银行人士表示，由于推出时间短，目前申请的客户并不多。“咨询的也不多，一周能遇到10来个咨询的。” 制约以房养老的瓶颈之一：产权年限 据了解，作为个人养老的一种模式，“以房养老”兴起于上世纪80年代。因养老问题的日益严峻，在我国也一再引起关注，并在各地都曾有过试行，但最后都不了了之。 2007年10月，石景山区试点首家通过房屋租赁方式提供养老服务的新型服务模式，该模式在石景山寿山福海国际养老服务中心率先推行，该项目被称作“养老房屋银行”。其服务模式是，由该服务中心与地产经纪公司合作，对老人的房屋进行出租或代卖，所得的房租或房款返还给老人，以抵免在养老院的所需费用，或由老人自行处理。 但2008年1月，有媒体报道“养老房屋银行”项目一直无人问津，因为“很多老人舍不得把房子给外人住，对中介机构也不信任”。该项目在推出之后没多久就因问者寥寥而中止。 某专业人士表示，“以房养老”多年来在各地都有实行，但始终没能推行起来，主要是涉及到很多问题，“最大的问题就是房地产市场的变数和不可控性”。 “以房养老可以作为养老的一种补充形式，但作为主要方式肯定不可取，会存在很大的社会问题。现在社会上对于房子的需求很大，房价也非常高，但到下一代时，一个孩子手上可能有几套房。而且随着政府加大力度