推进农村土地使用权资本化探索.pdfVIP

·农柄经济 推过农村土地使用权炎夺仙探塞 孙长学 统筹利用资源要素，尤其是统筹 相比，指标缺口为877公顷。在基本农 对于农村集体建设用地的流转， 土地要素的利用是实现统筹城乡发展 田不折不扣保护条件下，必须探索创 现行法律规定非常严格。《土地管理 的基础。实行土地资本化经营，积极推 新农村土地使用方式。土地使用权资 法》第63条规定，“农民集体所有土地 动农村土地进入市场，显化农村土地 本化在统筹城乡发展中的作用表现 使用权不得出让、转让或出租用于非 价值，是统筹城乡经济社会发展的客 为：一是能产生巨大的财富效应和环 农建设；但是，符合土地利用总体规划 观需要。 境效应，能使农民能够分享城市化、工 并依法取得建设用地的企业，因破产、 一 、 推进农村土地使用权资本化 业化的土地增值收益，提高土地使用 兼并等情形致使土地使用权依法收回 的积极意义 效益，促进土地的规模经营和集约经 转移的除外。”《宪法》第十条规定，“任 (一)探索土地使用权资本化是完 营。二是通过盘活土地资产，把农村集 何组织或者个人不得侵占、买卖或者 善农村社会主义市场经济体制的要求 体土地“死资产”变活，并为农民找到 以其他形式非法转让土地。”国发 农村土地使用权资本化是指将农 新的发展道路。三是有助于把现在大 『2006131号文再次强调 “农民集体建 村土地使用权采取多种形式进入资本 量违法占地、用地行为纳入合法、有序 设用地使用权流转，必须符合规划并 市场，土地使用权人凭借其土地使用 的管理体系。四是能够加强公共产品 严格限定在依法取得的建设用地范围 权获取收益的行为。探索农村土地使 的集约建设，降低投入成本和提高配 内”。可见，除了个别情形，农村集体建 用权资本化，就是把使用土地所带来 套程度，促进农村基础设施和公共服 设用地使用权的流转在法律上是被限 的潜在收益予以贴现，进入市场交易， 务高效共享。五是能够引导人口集中 制甚至禁止的。 从而建立起土地使用权的流转机制。 居住和创造新的就业机会，加快近郊 (二)各地农村粜体土地使用权流 长期以来，国有土地和农村集体土地 农村向城市转变、农民向市民转变。 转的实践已经走在政策和理论的前面 是两种土地、两个市场。土地要素流转 二、农村土地使用权资本化的法 随着社会主义市场经济的快速发 机制的缺失是农村土地制度的主要缺 律制约及发展方向 展、城市化进程的逐步加快，集体土地 陷之一。只有土地这样重要的生产要 (一)法律制约分析 使用权尤其是集体建设用地使用权流 素进入市场，逐步实现两种土地的“同 目前我国法律法规对农村土地使 转日趋活跃，要求集体建设用地使用 权、同价和同一实现形式”，市场机制 用权资本化的最大制约，是对农村建 权流转合法化的呼声也越来越高。一 才能更充分地发挥配置土地资源的基 设用地的直接入市。《土地管理法》第 些地方的实践证明，限制甚至禁止集 础性作用，市场经济体制才能进一步 四十三条规定 “任何单位和个人进行 体建设用地使用权的流转，不仅阻碍 发展完善。 建设，需要使用土地时，必须依法申请 了经济发展，不利于