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中美物业费及物业税概念《现代物业》编辑来信和笔者讨论到物业税的问题，提及中国一些经济学家和开发商认为，美国的房子便宜，但居住成本很高。像经济学家郎成平和媒体评论人时寒冰则回应说，实际上美国的居住成本并不算高，因为小区没有物业管理公司，不用交物业费，物业管理公司的工作由政府替代了，而所交的物业税用途非常明确，主要用于支持当地的警察和学校设施建设。安全的居住环境和良好的学校设施建设，是美国人交物业税的目的和动力。所以就会出现有钱的白人区住居环境比较好，因为他们交得起税，而交不起税的黑人区往往是脏乱的地方。 目前国内关于开征物业税的讨论火热。民间有一种论调和郎、时二人描述颇为相似，认为开始征收物业税之后政府就有义务帮助业主组织好社区的管理，那样的话也可就没有必要再收物业费。但在美国，人们是怎么认识物业税和物业费的作用的?这两个费用最后所要达到的效果各自是怎样的? 编辑提出了个值得讲清的问题。 比较需明确定义与概念 中美的房地产与物业管理在作比较时，首先要把定义讲清楚。定义不讲清楚，实际上是牛头对马嘴，鸡同鸭讲，不仅是比较错了，而且误导民众。 物业费 新华社转摘北京官方对“物业费”概念的描述是：物业费又称物业管理服务费。所谓物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，由此也就生发了物业费的概念。 物业费，如果直译成英文是property fee，但在美国物业管理之中，并没有property fee这一项。如果我们把property fee翻译成中文，其含意有点指(这)物业的价格，但又没有这种说法，讲物业的价格一般用price或value。根据中国物业费的实际含义。最接近美国物业管理中的词是common charge，美国的common charge翻译成中文为“公共(开支)收费”。 公寓小区每个月的公共开支用了多少，全体业主按照事先的约定来摊派支付。此费用用来维持保养小区的正常运行。笔者认为美国叫法比较合理，清楚明了。 物业税 国内谈论物业税概念已经几年了。财政部曾对“物业税”有个解释：物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税，以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。基本原则是，科学预测现行房地产税与房地产开发建设环节收费总体规模，使物业税的总体规模与之保持基本相当。这就意味着，过去一次性征收的各种税费，在房产保有期内分批缴纳，每年作为一种针对不动产的税进行征收。 财政部的解释是混乱的，它的组成与内容杂乱不明。中国的土地是国有的，提出持有物业者要交物业税的动机是国外有这项税收，我们也要收，增加国家收入，这种征收的理由是不充分的。 解释一下美国的物业税概念。物业税翻译成英文是“property tax”，“property tax”这个词在美国的含义很广，它包括土地、汽车、珠宝设备、农场工具等等的征税，但主要的、永久性的是土地的征税。美国的土地属于私有，国家主要经济来源之一是土地税收。美国的土地税也称为“realestate tax”，由于其基本的税金是地方政府根据这块土地的等级与在土地上建筑的价值来制定，所以在美国地产行业把土地税泛称“property tax”，翻译成中文即为：物业税。 由此可见，中国物业税与美国物业税的含义完全是两码事。 房价概念 中国城市的一些房价，尤其是郊外的“别墅”价格高得不合情理，比美国价格高出数倍!为此，中国一些经济学家认为，2009年美国的singlehouse均价是20万美元，美国的房子便宜。这些学者是以中国城市的房价，尤其是以北京、上海的房价与全美国房子的均价来比较，犯了城市价对国家均价之比、以点对面之比的错误。 美国single house的定义是指有一个厨房、一个卫生间、一个客厅、一个车库加上一至三个卧室的一套家庭的住宅。居住面积在100平方米至150平方米，另加150平方米至1,000平方米的草坪、花园等。城市中的一房一厅公寓也折合为single house来计算全国一家庭房子的均价。 美国城乡之间的差别不大，75％以上的老百姓都散居在一栋栋被中国人称为“别墅”的房子里。城市与县城的大楼公寓只有20％左右的居民。 中国城市人均居住面积约22平方米；农民都拥有自己的“别墅”，人均居住面积55平方米。中国指数研究院发布的数据显示，2009年1月至10月，全国住宅均价达到4,544元／平方米。但它只记录了城镇商品房价格，没有包括农村的住宅，在中国大部分农村盖个自住的房子只要几千到几万人民币。就以中国住宅均价达到4,544元