不动产登记制度改革再快些.docVIP

不动产登记制度改革再快些实行城乡土地统一管理，改变各自为政的局面，是防止少数企业和个人利用土地骗取贷款的根本途径。在国家尚未出台不动产登记法之前，土地管理部门应当建立信息公开制度、信息共享制度、征集信用制度，加快农村集体土地信息化建设，通过登记造册，实行透明化管理，杜绝土地诈骗犯罪发生。 近年来，陆续有一批通过伪造土地证、重复抵押、重复担保的土地使用权抵押骗贷案件被曝光，引起了土地、银行等监管部门的高度关注。近日启动的银行国土信息查询系统试点工作，无疑将对遏制这种现象起到积极的作用。然而，通过分析这些案件的来龙去脉，从长远看来，仅仅建立查询系统，还远远不够。 祸根在于登记制度缺位 根据我国现行法律规定，土地的转让、抵押都必须办理登记手续。商业金融机构在发放贷款的时候，完全可以通过审查土地登记文件，及时戳穿案件当事人的谎言。可是，为什么犯罪分子能够得逞?为什么此类案件在全国时有发生呢? 首先，我国虽然建立了土地登记制度，但是，土地登记的法律主体和登记的法律效力十分混乱。我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机关办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机关和登记办法，由法律、行政法规规定。”但是，迄今为止，我国尚未就统一登记制定专门的法律，国务院也未制定统一的行政法规。这就使得土地登记制度表面上看有法可依，但在操作的过程中却存在明显的漏洞。根据我国现行《土地管理法》、《农村土地承包法》等相关法律规定，在土地转让阶段，由于涉及多个部门，不同性质土地转让的法律依据不同，产生的法律后果也不相同，所以，在现实生活中经常出现各自为政的现象。例如，四川省成都市一个汽车配件经销商，在短短的几年时间内，由于土地转让纠纷多次被迫拆迁。当地政府为了招商引资，多次向其口头许诺颁发土地使用权证。但在经营过程中，由于未将集体土地及时转为国有土地，导致该企业始终无法取得土地使用权证。后来，在成都市推进城乡一体化建设中，由于该地块重新规划，该企业不得不拆除所有的建筑物，多年积累的财富一夜之间化为乌有。企业不服政府决定，本想向法院起诉当地政府，维护自己的正当利益。可是，由于没有取得土地权利证书，法院不予受理，企业彻底陷入绝望之中。 我国上海、苏州等地较早意识到土地登记管理中存在的问题，试图通过办理集体土地权属登记，把农村集体土地纳入到登记管理的范围之内，减少土地转让产生的法律纠纷。但由此产生了新的问题：第一，这些地方法规和地方政府规章，效力等级远远低于国家法律和行政法规，一旦发生法律纠纷，很难作为司法机关定案的依据。第二，地方政府颁发的土地权利证书，仅仅具有普查性质，并不产生法律效力。根据《物权法》的规定，国有土地必须办理权属登记，未经登记不发生法律效力，集体土地转为房地产开发用地，必须办理征用手续。换句话说，按照我国现行法律规定，在国有土地管理方面实行的是登记生效主义，而不是登记抗辩主义。不办理土地登记手续，所有的转让不发生法律效力。可是，依照地方政府制定的规章，如果农村集体经济组织不办理集体土地权属登记，并不影响其获得土地所有权，这就使得地方规定与国家的法律之间产生明显的冲突，不利于司法机关处理有关土地纠纷案件。 其次，不动产登记是一种财产登记。有些国家将司法机关设为登记机关，有些国家在行政机关设立专门的登记管理机构，唯独我国根据管理部门的不同，分别制定登记办法，这就使得土地登记与其他财产登记相互脱节，从而给犯罪分子伪造土地证骗取贷款提供可乘之机。中部某城市房地产登记管理机关，在办理房地产登记的过程中，由于没有仔细审查土地所有权证，仓促颁发了商品房权利证书，结果导致法律关系当事人将房地产登记管理机关告上法庭，司法机关要求房地产登记管理机关澄清有关事实，承担赔偿责任。当前我国土地利用由国土资源部门管理，而商品房建设则由住房和建设部门管理。这就使得我国土地、房屋管理相互脱节。正确的做法应该是，在明确权利义务的基础上，适当合并行政机构，或者在国务院建立专门的土地登记管理部门，统一对外颁发权利证书，只有这样，才能避免出现监管真空。 防止骗贷土地部门可主动作为 我国土地管理领域中存在的问题，从表面上来看是法律问题，但从深层次来分析，仍然是行政体制改革不到位的问题。自从《物权法》颁布实施之后，学术界一直在讨论不动产登记法，全国人大常委会也正在起草相关法律文件。但是，由于我国大部制改革仍然处于启动阶段，改革涉及方方面面的利益，所以，相关法律草案的内容很难最终确定。在这样的行政大背景下，单纯依靠法律制度解决土地骗贷问题，显然是行不通的。土地监管部门必须另辟蹊径，具体而言