论商品房预售的霸王条款_陈德生.pdfVIP

《福建论坛 ·人文社会科学版 》2008年专刊 论 商 品 房 预 售 的 霸 王 条 款 ( ) 陈德生 福建省南安市公证处 　　所谓的霸王条款 ,主要是指一些经营者单方面制定的 性和不变性或格式标准化 ; ( 5 ) 双方经济地位的不平横 逃避法定义务 ,减免自身责任的不平等的格式合同。 性 。 一 、霸王合同的出现及其危害 本人认为 ,霸王条款是指生产者或经营者在格式合同 格式合同是社会文明的产物 ,是人们追求快捷 ,高效 中规定的 ,违反公平 ,诚信等民法基本原则且损害格式合 以适应社会经济迅速发展的结果 。在房地产尤其是住宅 同相对人的条款 。 业已成为我国实现国民经济新的增长和消费热点的战略 二 、霸王条款的表现形式 选择背景下 ,商品房交易已越来越为全国百姓所关注 ,而 现在 ,开发商和购房人在签订商品房买卖合同时 ,基 且事关市场经济发展的战略 目标的实现 。作为现代市场 本上都是适用政府有关部门制作的商品房买卖合同示范 经济须臾不可分离的交易形式 ———格式合同也为商品房 文本 。虽然示范文本较好地平衡了开发商与购房人的权 开发商以及预购人所普遍运用 。然而 ,在开发商追求利益 利和义务关系 ,但由于双方在有关专业知识 、信息与地位 最大化的过程中 ,格式合同竟成了开发商在契约自由的大 的不对等 ,且合同由开发商提供的情况下 ,使得本应由双 旗下利用自身经济优势侵蚀预购人利益的工具 。合同的 方协商签订 的合 同中有许多有利于开发商 的 “霸王条 签订 ,应是买卖双方真实意愿的表现 ,应体现双方的意志 , 款 ”,购房人往往在发生纠纷时才发现某些条款对 自己是 双方应该是平等的 ,但无论在哪个楼盘买房 ,其购房合同 相当不利的。因此购房人在签订商品房买卖合同时一定 往往开发商都是事先填好的 ,开发商在面积约定及处理方 要仔细审查合同的每一条款 ,对有些条款应当特别重视 : 式 、办理产权证的时限及违约责任等条款中 ,往往把 自己 1、霸王条款之一 :最终解释权为发展商所有 的意志强加给消费者 ,消费者即使有异议 ,但因要买房 ,不 “本广告内容非发展商要约邀请 ,不构成双方买卖合 得不签字画押 ,最终是哑巴吃黄连 ,有苦说不出。 同内容 ,广告最终解释权归发展商所有 。”类似广告语为一 霸王合同无疑损害了消费者的利益 , 同时也损害了房 些楼盘宣传所常见 。按法律规定 ,如果广告和宣传材料中 地产市场的健康肌体 ,不利于房地产市场健康发展 。它的 的允诺和说明存在以下特征 ,则不是要约邀请 ,而是要约 。 破坏性是众人皆知的。消费者对它是 “痛而不欲其生 ”, 第一 , 内容中存在着对开发规划范围的房屋及相关设施所 甚至有先除而后快的心态 。它在很大程度上干扰与破坏 作的说明的允诺 ,如房屋结构是混凝土结构 、居住区绿地 、 了正常的消费秩序 ,极大地损害了消费者的合法权益 ,甚 健身 、电视购物设施齐全等 ;第二 ,对房屋的说明和允诺具 至对国家在消费领域的管理活动造成了极大的阻碍与破 体确定 ,如绿化率 、单元配备等 ;第三 ,说明和允诺对商品 坏 ,使法律对消费者的保护形同虚设 。 房买卖合同的订立 、房价的确定有重大影响 。所以,广告 1、霸王合同的破坏性 : 中的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同 ,亦应当视为 ( ) 霸王合同的破坏性主要表现为 : 1 经营者利用霸王