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[中房研协]房地产预售有充分必要的理由存在  【城 市】：全国  【发布时间】：2012-08-08  【报告类型】：市场报告  【发布机构】：中房研协  【关 键 词】： 中房研协,房地产预售,  【内容摘要】： 一则取消商品房预售的假消息，加上 “国务院派出了多 路督查组会诊房价，不排除会有新一轮调控政策出台”的舆论背景，导致 昨天股市中地产板块出现明显的下跌，多只基金浮亏巨大。 报告内容： 房地产预售有充分必要的理由存在 董藩 北京师范大学房地产研究中心 一则取消商品房预售的假消息，加上 “国务院派出了多路督查组会诊房价， 不排除会有新一轮调控政策出台”的舆论背景，导致昨天股市中地产板块出现明 显的下跌，多只基金浮亏巨大。预售实在是一项伟大的发明，它在帮助开发商大 大提升了开发能力的同时，也帮助千家万户较早实现了居住梦想，并降低了购买 支出。必须明确，预售绝不是中国特色的 “坑害买房者”的方式，而是市场化国 家常见的房地产融资与销售方式。预售的存在，有其客观原因，也有充分的必要 性。主要表现在如下几个方面： 第一，是否有必要预售，是由供求状况决定的。 如果一种商品供求平衡，甚至供给过剩，购买者可以直接到市场上选择成品， 这样更简便、可靠，他绝对不会再去签订一个期货供应合同，等待一个尚未生产 出的商品。预售从购买者角度，主要是因为供应不足，为了 “抢货”。德谟克利 特说 “存在即正确”，就说讲存在就是有客观原因的。以一手商品房为例，如果 买者不通过预售方式订购，除了少数象目前这样因为限购限贷导致供应积压的情 况，在大多数时间里，需求者根本不可能买到自己中意的楼盘、楼层或者户型。 没有法律规定必须通过预售的方式买房，需求者是可以买现房的。但买现房经常 连尾房等瑕疵品也买不到，这不是事实么？目前在大中城市，由于城市化速度加 快、家庭裂变、生活方式演化等各种原因，总体上房地产处于供不应求状态，如 果不是通过预售分配购买机会，而是取消预售，必然增加幕后交易，导致寻租和 腐败交易。 第二，在供应短缺情况下，预售通常是购买者规避价格上涨风险的有效手 段。 从1987年中国大陆在深圳拍卖第一块建设用地开始，官方公布的全国商品 房年度均价已经由当年的408元上涨到2011年的5378元。而这个涨幅，由于发 展阶段的特殊性以及统计上的缺陷，理论上被大大削弱了，实际涨幅远高于官方 数据。即使在金融危机严重冲击下的2008年也是明显上涨的。预售的价格是根 据预售前对当时供求关系的预估确定的，一般远低于一两年后、房屋竣工验收时， 根据新的供求形势确定的现房价格。当房价涨幅远超过贷款利率的时候，毫无疑 问，预售通常是购买者规避价格上涨风险的重要举措，通过预售锁定价格通常要 比买现房节省很多资金。中国房地产业的高速成长还远没有结束，只要社会基本 制度不变，尽管有波动的可能，但从长期看今后房价还将呈现明显的上涨趋势。 如果可以预买，所有理性者都会预先锁定一套房产，早买有选择的余地，也节省 开支。 第三，预售可检验前期的投资设想特别是规划、设计是否符合市场需要， 以留下调整的时间和空间。 大家知道，房地产开发资金占用量大、周转慢、建设周期长、技术性要求高， 又涉及到许多部门和单位，投资风险较大。一旦失败，就会导致投资沉淀，回收 困难，甚至危及企业生存。因此，公司进行房地产开发投资，必须先进行充分而 全面的可行性分析。尽管如此，还可能摸不准或者出现失误。而预售的出现，成 为一种补救的措施。在加拿大或者澳大利亚，如果预售不能达到规定的数量，政 府甚至不允许开工，怕破坏了环境但却不能满足购房者需要。在澳大利亚，如果 不预售到一定数量，银行也不发放建造贷款。这就产生了一种约束机制。若预售 遇到问题，可根据市场信息调整规划、设计，甚至取消投资。只有这样，才能保 证投资本金的安全，并获得较高的经济收益。当然，中国由于总体上房地产短缺 严重，十分好卖，加上管理制度的原因，通过预售摸索市场情况并修改规划、设 计的很少，一般也不允许。 第四，预售在市场供应短缺的情况下，帮助开发商扩大了投资规模和产出 能力，大大缓解了供求关系。 凡产品成本中物化劳动消耗比重大，而活劳动消耗比重小的产品，一般称为 资本密集型产品，对应的行业也就成为资本密集型行业。房地产业是典型的资本 密集型行业，投资量大、容