青岛天泰宁夏路项目发展方向及规划指标建议2.pptVIP

在售项目基本已全部售磬，基本无新房存量，09年下半年呈现供不应求趋势，预计 2010年市南区供应量依旧稀缺; 市南区未来主要供应项目为八大湖项目、中海山东路项目 产品平台——由于土地的稀缺，未来以公建项目为主，在售项目除锦绣华城均已小规模无社区的住宅产品为主 用地规模：城市住宅，用地面积不大，容积率较高。 规划设计：高层住宅，无围合社区形态，板式南北通透为主，底部部分沿街商铺。 园林景观：绿化率较低，城市住宅基本无园林景观。 小结：城市住宅无纯正社区、无园林、无景观，现状以卖城市地段为主。 锦绣?华城 锦绣?华城——户型较不方正，暗厅，户型水平一般 优： 南向两个卧室，居住更为舒适 主卧阳台，增添主卧空间 次卧凸窗，有效利用赠送空间 劣： 卫生间使用率不高 客厅暗厅 锦绣?华城——地段+稀缺纯住宅社区 中央国际 中央国际——户型评价 中央国际——地段+配套+性价比 都市逸品 都市逸品——户型设计中规中矩 都市逸品——地段+配套+产品+推售时机 区域置业客户群体的三种分类 他们是事业单位、垄断国企的中层管理者，或是某一行业的高端技术人员，或是企业小老板 处于事业顶峰，有较强经济实力，追求生活品质与舒适性 他们注重身份标签，喜欢品牌等能显示出阶层身份的东西 他们的生活中心转向休闲，爱好户外活动，追求健康生活方式 他们是事业单位、国企的中高层管理者，或小作坊企业的小企业主； 处于事业的稳定阶段，基本上不会大起大落； 他们对区域认知度较高，基本在区域内活动； 他们的生活、事业没有太宏大的目标，安于现状； 区域外刚性改善型客户 他们有没有优越的家庭背景，和学历背景，收入稳步上升，事业有一定前景； 他们以小型贸易、物流等行业的作坊型小企业； 他们向往生活在城市，认为市区是身份的象征，是有面子的，能够在家人面前扬眉吐气； 他们需要在市区买房，价格不能太贵，满足使用功能的两房或三房户型。 区域外刚性改善型客户 首次置业型客户 他们有殷实的家底作为后盾，或自身有较好工作，收入稳定，有较高的公积金以支付按揭，主要来自于区域内的泛公务员；医院、银行等垄断国企员工、周边学校教师等），市区高级写字楼，以金融、律师、文化传媒、建筑设计等行业为主）。 他们大都受过高等教育，勇于尝试新鲜事物，追求时尚、关注品牌，如更换手机、购物频率较高。 他们离不开城市， KTV、酒吧、咖啡厅等是他们时常光顾之地。 他们有买房的需求，居住除了满足其基本需求外，更希望物业能够提供自己认同、追求的生活方式。 首次置业型客户 项目潜在客户——刚性改善客户与首次置业客户 青岛公寓项目分类与分布 万丽海景 万邦中心 凯悦中心 万达39 都市118 海角七号 维多利亚广场 班芙春天 * 本报告是严格必威体育官网网址的。 世联顾问 WorldUnion Consultancy - * - 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 2010 2011 仅余8套 剩余10套左右 时间 二期400套 余数10套 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 2012 锦绣华府 银海一号 海信璞园 中央国际 都市逸品 … 未来供应 万达39克拉 售磬 土地供应 连云港路13号 连云港路18号 6976平米 约43000平米 现有项目后续供应 花好月圆 余数10套 售磬 八大湖地块 市北区宁夏路78号 延吉路128号 150000平米 6432平米（廉租房） 10503平米 中海山东路 约19000平米 230735平方米 约36782平米 中央商务区 区域住宅市场 4 2 1 3 6 5 1、住宅1号楼 2、住宅2号楼 3、住宅3号楼 4、艾美酒店 5、公寓1号楼 6、公寓2号楼 万达广场 占地面积：94758.70平方米 建筑面积：220300.40平方米 建筑形态：多层、小高层、高层 容积率：1.99 绿化率:40% 建筑结构：板楼，框架结构 户型规划：受70/90的限制，高层基本为小户型80-90平方米为主，多层、小高层以120—150平方米中大户型为主，户型南北通透 商业配套：家乐福、美特好、大福源、百安居、五星电器及大连万达商业项目；图书馆等配套齐全；紧邻市北区政府、档案馆等行政机构 景观园林：以多层以及小高层区域为景观中心，高层周边基本无景观带 主诉求点：市南区大型园林景观社区 ，纯住宅 区域住宅市场 优： 南向两个卧室，居住更为舒适 主卧阳台，增添主卧空间 次卧凸窗，有效利用赠送空间 卫生间干湿分离 劣： 卫生间与客厅空间布置较为不合理 客厅北向 优： 北侧大尺度阳台 主卧空间私密 劣： 北侧布置次卧室 南侧空间较小 区域住宅市场 销售情况 核心卖点 项目评价 08年12月开盘，一期1000套，已全部售罄，二期约4