青岛房地产市场研究报告（总第19期）_部分7.pdfVIP

◆营销点评 ”今日紫都 位于城阳区北部，项目定位城阳高端项目，是集中住宅、商 业、文化娱乐、酒店、特色餐饮于一体的综合地产开发项目。 首先，项目地理位置优越。靠近区政府，西侧为中城路美食街，南面为青 岛农业大学，北邻综合整治中的城市景观河道墨水河，东侧为成熟居住社区， 距地铁M1号线东郭庄仅2公里，项目人文氛围，居住环境优越。 其次，小区设计和配套完善。小区的设计充分体现人与建 、人与自然、 建 与自然的和谐共融，项目内部拟规划建设8万余平的餐饮文化特色街，项目 从规划到设计皆从消费者舒适度和便利性考虑。 在优越的地理位置和人性化设计的基础上，金日.紫都”顺应时代潮流，再 次完善小区配套，二期全新升级，全面引 英派斯健康管家服务，全方位、全 过程实施个性化健康管理，包括家庭健身区、趣味运动区、体质恢复区等等。 项目在宣传过程中紧扣内外部条件的优势，尤其是外部大学文化氛围优势 和运动配套优势，宣传主题有 金日紫都，大学区‘不可复制’地段，细节至上缔 造学府华宅巅峰之作 ，近期随着品质的再度提升，着重宣传 英派斯”健康管家 服务，主题语为”金日集团携手英派斯，打造青岛首家健康社区等，如下图。 211 ◆营销策略之地铁营销 房地产行业是与交通联系最密切的行业，城市轨道交通的繁荣不但会提 升沿线地块的价值，拉升沿线楼盘价格，同时也扩大了购房者的购房选择地 域。历史上每一次城市地铁的修建都会带动沿线地产楼盘的繁荣。 2008年12月 《青岛市城市快速轨道交通建设规划》通过国家发改委专家 评审，地铁话题开始融 人们生活的各方面，作为与交通有高度关联性的房 地产行业随即也进 了地铁营销时代。截止2010年5月底，地铁一期22个站 点已经定名，并且已经确定了开挖方式，许多地铁点竖起了围挡，设起了”青 岛地铁 的标识，显然，地铁已经离我们越来越近。 随着地铁规划的逐渐明确，地铁沿线的楼盘纷纷脱颖而出，迅速抢占了 人们的视野，地铁的建设不仅能使人们看到未来的便捷交通，更重要的是或 将带动城市配套、人流、物流和资金流的集聚，无论是生活便利性还是物业 的保值增值性都是不言而 的。地铁营销的代表作有”金街 、”太古百货等， 而近期占据人们视野的又一地铁项目非” 中海.清江华府 莫属。 ◆案例：中海.清江华府 项目简介 四方清江路160号，清江路与 地址 柳路交汇处 开发商 中海地产青岛公司 总建筑面积 16.2万平米 开盘时间 待定 建筑类别 小高层、高层 212 ◆营销点评 2009年8月31号，中海地产以楼面地价3220元/平米竞得四方清江路地 块，即如今的 中海.清江华府”项目。 中海.清江华府”位于四方区清江路160号，离地铁一期M3线的清江路”站 仅200米远，另外，从M3线的路径来看，四方区仅东部边缘有地铁站经过，区 域及边缘站点仅5个，即”海尔路站 、河西站”、”长沙站 和”双山站 ，因此无 论从与地铁的距离来讲，还是从区域未来交通优势来讲，”中海.清江华府 的 地铁优势都很显而易见。 在项目推广中，” 中海.清江华府 反复强调交通优势，不厌其烦的在宣传 画面上大面积展示地铁图片。5月份在主流报纸上共计投放报广9次9个版面， 均对地铁有所强调，近期广告投放更是全版用画面与文字双重途径体现地铁 的核心思想，如下图主题语”200米，将地铁纳 私家版图 ，地铁项目的特色 一目了然。 铁M3”清江路站 “ 本案 213 3、营销策略之情感营销 情感营销就是把消费者个人情感需求作为企业的营销核心，通过借助情 感包装、情感促销、情感广告等策略来实现企业的经营目标。情感营销能使 得消费者降低对商品数量以及实际质量好坏