青岛天泰宁夏路项目发展方向及规划指标建议4.pptVIP

中海银海1号——商铺客户分析 占地面积:58100平方米 总建筑面积:230000平方米 中海银海一号全优living mall 一号白金商街超过2万平米的规模优势，区域内首屈一指的综合性商业旗舰，1-4层，50-800平米丰富面积段，产权明晰，格局灵活，部分商铺使用率高达90%以上，可满足餐饮、购物、休闲、娱乐等多种经营需求。 海角七号——商铺客户分析 宝门公寓——商铺客户分析 商铺专业人士访谈 宁夏路商铺历程：宁夏路商铺基本上是2000年左右的网点，当时基本上就是3000-4000元/平方米，现在涨了10倍左右。 宁夏商铺面积： 宁夏路北路与宁夏南路的商铺还不太一样，通常宁夏北的网点面积较小，首层100平左右，层高4米左右； 宁夏南路商铺首层150平方米左右，层高5.1，基本上两层3.2米左右居多，商铺超过300平就很难卖了，租也很难租出去，通常在100-200平左右的商铺比较好用； 商铺销售：美标于TOTO，共计1100平方米，整体出售价格为3300万，合计3万元/平方米，现状通常临街商铺在3-5元/平米/天； 商铺客户：商铺购买客户：矿主、石油、做生意的私营企业主，喜欢买商铺，一铺养三代。 青岛典型项目商铺调研 住宅、公寓、商铺市场收益与风险分析 基于LIVQ模型对住宅、公寓、商铺市场收益与风险分析 结合市场基于LIVQ进行判断： 住宅—— 市场机会：有较好的客户支撑，从实现价值高，销售风险低； 本体契合度：在做足容积率条件下保证南北朝向住宅难度较大。 公寓—— 市场机会：通过万达与都市118区项目带动，09年区域公寓市场表现良好，但销售价格与回现速度略逊于住宅物业； 本体契合度：物业对地块要求低，易于拉高容积率； 商铺—— 市场机会：物业价值极高，有客户支撑，但回现周期较慢； 本体契合度： 宁夏路商业价值最好，新沂路次之，均可排布商铺。 基于市场、规划、测算的三重维度 一期发展策略 二期发展策略 基于市场、规划、测算的三重维度 二期方案排布技术策略 1. 容积率做足； 2. 优先住宅排布（考虑可销售前提，南北向、南向，进深等问题），其次排公寓产品（以小户型产品为主，注意进深问题）； 3. 满足日照前提下，限高用足，最大化竖向空间； 4. 宁夏路、新沂路商铺铺满（以销售为前提，注意进深面宽比例）； 5. 空地以及低层建筑屋顶可做园林景观。 地形地界坐标图 项目市调 二期物业规划设计原则 基于市场——90平米的主力户型约占到各项目60%左右，销售状况较好，销售压力不大 基于客户——以刚性改善、首次置业客户为主，地段关注度高，面积需求80-90平米两居、110-120平米三居 二期住宅产品规划建议 住宅结合前期市场定位原则： 1、优先居住物业排布； 2、尽量最大化居住物业体量； 3、尽量保证居住物业南北通透； 4、尽量在产品以及总价上，将一期住宅、二期住宅、二期公寓差异化； 5、尽量控制总价，在单价确定的情况下，减少户型面积； 6、 110平米大户型尽量布置端头位置。 基于市场——以万达为典型，30-50为主力户型，约占比60%，去化量迅速，产品热销 基于客户——以投资客户为主，兼顾过渡型居住客户，关注总价，控制面积 二期公寓产品规划建议 公寓结合前期市场定位原则： 1、在保证做足容积率以及住宅物业的情况下，尽量排布公寓产品； 2、公寓产品对朝向较为不敏感； 3、公寓产品以投资客户为主，尽量控制总价，在单价确定的情况下，减少建筑面积； 4、尽量明显划分产品梯度，住宅产品与公寓产品在户型面积以及总价上差异化； 6、 在公寓内部朝向相对较好的位置布置60-65平户。 基于市场——商业价值较大，商铺面积划分灵活、弹性，主要面积区段集中在100-200平米 基于客户——以投资型客户为主，兼顾经营型客户，关注地段升值潜力，商铺投资情节明显 商铺划分原则 商铺沿宁夏路与新沂路排布； 商铺面积弹性分割（一、二层均弹性分割） 首层面积尽量铺满，用来销售的商铺； 鼓励两层一起销售，注意销控，同时价格需要一定梯度； 商铺面积划分原则 商铺 * 本报告是严格必威体育官网网址的。 世联顾问 WorldUnion Consultancy - * - 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 区域商铺小结 7、商铺面积 6、商铺租金 5、商业消费群 4、商铺销售 3、商业购买客户 2、商业形态 1、招租率 8、商业业态 市区商铺基本无闲置铺位，招租率高。 社区商业形态，现状以社区底商为主，通常为一层店面，宁夏路以社区两层商业为主。 沿街商业较为零散，不集中，主要有餐饮、超市、美发、门诊、小卖部、家居建材、银行、营业厅、水产行、专卖店等社区商业业态。除万达城市广场，沿街商铺档次较为低端。 社区商业形态，底商各自服务