世联富力北郊综合体项目定位及物业发展建议上.ppt

陕西富力地产北郊综合体项目定位及物业发展建议（中期） 谨呈：陕西富力房地产开发有限公司 报告目录 本项目位于西安北郊经开区，紧邻未来西安市行政中心新址 项目区位：本项目位于西安北郊，北二环以外，西安经济技术开发区范围内，紧邻西安市行政中心新址及城市运动公园。 项目紧邻城市主干线，随着地铁2号线的开通，将进一步拉近项目与城区的距离 现状交通：项目紧邻未央路、凤城七路、凤城八路交通主干线，通达性及昭示性良好； 地铁站点：本项目位于未来西安地铁2号线与4号线的交汇处，随着地铁线路的建成通车，将进一步拉近项目与主城区的距离： 2号线：铁路北客站到长安韦曲，是西安是市南北走向的主要客流通道。预计2011年开通。 4号线：北起北郊草滩农场，南至国家民用航天产业基地。连通经开区、城市中心区域、曲江新区、航天产业基地。 预计2017年开建，2020年通车。 项目北侧为西安政府行政中心新址，政府北迁的利好进一步加速区域建设与区域认知度提升 行政中心新址位于经开区张家堡广场，将使片区成为新的政治、经济、文化中心 。计划2010年10月搬迁； 新的行政中心带来“西安向北”城市发展的新战略，新城市中心的形成。 项目北侧紧邻西安城市运动公园——西北地区唯一的运动型主题公园 西安城市运动公园：占地约800亩（含运动主副馆），亚洲首屈一指的主题公园。以球类运动为主兼具休闲、游憩功能的生态型运动主题公园，也是西北地区唯一一个绿色、开放、自由的运动型主题公园； 2004年9月16日，城运公园正式开工。2004年12月，西安城市运动公园主题会所盛大开业。2005年8月，近20000平方米的西安城市运动公园主、副馆周边广场改造完毕。2006年6月23日，西安城市运动公园正式开园，向市民开放。 项目总占地约5.5万平米，容积率为4，住宅与公建部分各占50%（各11万平米） 占地面积：5.53万平米（83亩）； 容积率：4； 总建面：约22万平米； 规划物业：包含酒店（政府要求）、住宅、商业等物业类型； 限定条件： 住宅与公建部分各占50%； 用地界限没有规定，但住宅与公建的占地需保证各占50%； 住宅与公建的容积率同为4，可做适当调整； 无限高要求； 根据政府规划要求，本项目将包含“国际五星级酒店” 对客户目标和需求的梳理是项目研究工作的前提 世联观点——“核心驱动”+“分工协作”是综合体项目的基础 核心驱动——综合体项目的成功必然有能够引领项目形象、提升项目整体价值、相对竞争对手具有比较优势的核心驱动物业。 通过初步测算可知，在满足假定条件的情况下，本项目仅能满足基础目标 问题梳理2—— 对于本项目，我们将重点解决“定位”及“增值”的问题： 研究视角：以“城市/区域发展”及“各物业市场环境”为主线 西安作为西部发展的龙头城市，城市首位度高、辐射力强、发展潜力大 陕西地区属于典型的单核极化型经济地域格局，作为区域中心的西安随着关中城市群的发展，拓展空间很大； 西安也是西北五省区的政治、经济、科技、文化、交通和商贸中心，是高科技产业竞争力最强的城市之一； 国家西部大开发“十一五”规划把西安为中心的大关中作为带动和支撑西部大开发的战略高地之一。以关中为依托的西安是大西北和亚欧大陆桥（中国段）上最大的中心城市，作为大西北发展的龙头和政府规划的亚欧大陆桥经济带的心脏，发展潜力巨大。 2000-2008年西安市GDP平均增长速度保持在13%以上，经济发展迅猛 2001年，西安GDP总量在全国15个副省级城市中位居倒数第二。随着国家西部大开发的推进，西安市的GDP已上升至西部第三位。 2008年西安市GDP总量达到2190亿元，按照常住人口计算，人均GDP为27934元，按平均汇率折算为3714美元。 2009年西安市GDP总量为2520亿元以上，预计增长速度为14%以上（2010年西安市统计局会议公布） 高速发展的城市经济成为了房地产市场的助推器 近几年西安市GDP增速保持在13%以上，宏观经济的迅猛发展，带来房地产市场的高速发展。 西安市主要由六大功能板块构成，既曲江、高新板块之后，北部经开区成为热点发展区域 西安经济技术开发区——成立于1993年，2000年被国务院批准为国家级开发区 西安经济技术开发区成立于1993年，2000年被国务院批准为国家级开发区； 开发区定位以提高吸收外资质量为主，以发展现代制造业为主，以优化出口结构为主，致力于发展高新技术产业，致力于发展高附加值服务业，促进国家级经济技术开发区向多功能综合性产业区发展。 四大支柱产业——商用汽车产业、电力电子产业、食品饮料产业、新材料产业 经开区规划——西安经济技术开发区分为四个区，重点发展房地产主要集中在中央商务区 2005年10月，西安市委、市政府将西安经开区以北的区域正式定名为“未央新城” 20