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房产开发项目办理程序实用指南 根据我国现行的基本建设程序，房地产综合开发的全过程大致分为五个阶段。 决策阶段 1 、开发项目机会研究 2 、开发项目可行性研究 3 、选择开发项目地址 4 、申请建设用地 前期阶段 5 、征地拆迁 6 、规划设计 7 、建筑方案设计 8 、施工现场三通一平（水、电、气、通讯、市政等） 9 、开工许可证 建设阶段 10 、施工阶段 11 、竣工验收经营阶段 房产开发项目办理程序实用指南 根据我国现行的基本建设程序，房地产综合开发的全过程大致分为五个阶段。决策阶段1 、开发项目机会研究2 、开发项目可行性研究3 、选择开发项目地址4 、申请建设用地前期阶段5 、征地拆迁6 、规划设计7 、建筑方案设计8 、施工现场三通一平（水、电、气、通讯、市政等）9 、开工许可证建设阶段10 、施工阶段11 、竣工验收经营阶段12 、项目营销13 、房地产交易物业管理阶段 房地产开发前期工作实用程序 序号 项目 主要内容和要求 审批机关 1 开发项目的确定 符合总体规划 由本公司选择 2 可行性论证 ①可行性初步研究②可行性研究 由本公司开发部门进行 3 立项 本公司决策 计委 4 规划用地 ①规划设计条件要求通知书②建设用地规划许可证 规划局 5 拆迁 会同当地派出所、居委会共同进行，或委托政府拆迁办 规划局 6 勘察 委托勘察院进行 7 方案设计 委托设计院进行 规划局、消防、人防、环保、园林等 8 技术设计 会同设计院设计 9 初步设计及施工图设计 委托设计院（规模较大的工程，可分开委托） 规划、建委、消防、月方、环保、园林等 10 建设工程规划许可证 规划放线、验线 11 招标工作 规划局发自行招标或委托代理机构 12 施工许可证 完清各种费用、质监手续 市建委 13 土地使用权证 交土地使用费（出让金） 市房地产管理局 14 销售许可证 市房地产管理局 决策阶段 开发项目机会研究 主要是探讨投资方向的合理性和可能性，初步研究投资的效益，提出投资建议，提供给潜在的投资者一种可以利用的潜在投资机会。该阶段所花费用约占总投资的0.2%～1%，并委托专业的咨询机构进行这项工作。 开发项目可行性研究 步骤： 1 、组织准备。组建研究班子，具体负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划等。 2 、资料收集及市场调查。主要有政府的方针、政策、城市规划资料、各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料以及房地产市场分析的资料等。 3 、开发方案的设计和评价、选择。方案最少不低于两个，可采取方案征集或招标方式来进行。 4 、详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，分析项目的可行性。 5 、编写研究报告书。该报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同，内容全面、详实。 可行性研究费用占项目总投资的1%～3%。 三、选择开发项目地址 注意以下问题：1 、服从区域规划、城市总体规划及功能分工的要求。2 、节约用地，不占或少占耕地。3 、注意环境保护、维护生态平衡。4 、减少场地平整的土石方量并便于排水。5 、交通方便。6 、水、电、气、通讯等市政配套设施有保障。7 、工程地质、水文地质符合要求，避开断层、滑波、泥石流、土崩、矿藏及强烈地震区。 四、申请建设用地 企业获取项目建设用地主要有三种方式:出让、划拨和转让，其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。 1 、国有土地使用权出让的三种方式: 拍卖、招标和协议。 三种出让方式的比较 协议出让程序 招标出让程序 拍卖出让程序 ① 提供地块资料② 申请用地（先立项再申请批准）③ 答复④ 签订协议出让合同，支付出让金⑤ 办理使用权登记（登记发证），领取土地使用证 ① 发出招标公告或通知领取招标文件② 招标③ 决标④ 签订招标出让合同，先支付保证金⑤ 办理使用权登记，领取土地使用证 ① 发布拍卖公告② 领取拍卖文件及编码牌③ 举办拍卖活动，价高者得④ 签订拍卖出让合同，支付定金、出让金⑤ 办理使用权登记，领取土地使用证 适用于公益、福利事业，科研文教，非营利的机关、团体及某些特殊用地（如高科技开发区、福利商品房） 优化土地布局的地段，重大工程的较大的地块（如成片开发） 区位条件好、功能便利的繁华地段，土地利用上有较大灵活性的地块（如商业服务业、商品房） 选择受让人的自由度大