山东照市某别墅项目营销策划报告.pptVIP

项目定位的支撑条件 具备了建设高端物业的环境平台 西靠大学城，目前已有济宁医学院、曲阜师范学院、山东水利职业学院、日照市职业学院、山东外国语职业学院等学校入驻，项目临近日照市一中，区域具备较好的人文环境 大海、沙滩、森林公园、海洋馆、桃花岛、海滨公园等景观环绕四周，生活化境优越 山海天旅游度假区，尤其是太公岛一路和碧海路作为日照市以别墅为代表的高端物业聚集区，区位高端属性已确立 区位 环境 人文 环 境 回顾 项目定位的支撑条件 确定项目属性：富人的奢侈品 不同元素的矛盾碰撞 自然环境优越 较高的人文环境 生活配套不完善 区域高端物业聚集 地块 属性 回顾 项目定位的支撑条件 适合适当高端的产品设计，制造稀缺，博取较高利润，高端定位提升企业品牌 机会：别墅形式稀缺，本地客户对于区域认可度逐年攀升 纯别墅社区：以双拼为形象产品，叠拼为主流博取高利润 开发策略：根据市场需求，针对性开发 城市顶级财富阶层：面积控制的优质别墅，高端物管 山海天旅游度假区内，纯粹低密度住宅区 开发策略 本项目竞争策略：适当高端的产品，确保市场适当领先、稀缺性是市场竞争的力的核心，准确的市场定位和渠道建设，是项目成功的关键。 产 品 回顾 项目定位的支撑条件 核心价值 外部环境 产品品质 价值 构成 回顾 项目的定位 富人的奢侈品 定位诠释： 优越的自然环境、高端的项目属性，不齐全的生活配套决定了项目不能简单理解成生活的必须品，“富人的奢侈品”更贴切项目属性。 项目的客群定位 省内客户 省外客户 本地客户 客群定位： 1、本地客户，本地客户主要是日照本地私企业主和大型企业高管客户，认可区域环境，注重小区品质，根据周边项目的走访和统计，预计项目本地客户占总客户量的50%左右； 2、省内客户，日照市省内客户主要集中在淄博、临沂、济南等地，别墅客群相对普通住宅来讲更分散一些，客户注重小区生活环境，强调与海的距离； 3、省外客户，省外客户主要是华北、东北、西北，三北地区，该部分客户购买心理和省内客户相似，注重环境，强调亲近大海。 寻求区隔感的有产阶级 项目的形象定位 客户购买心理： 身份及社会地位的象征、舒适的生活、自我价值实现的标准。 品质细节主导客户： 产品品质和服务是打动客户的王牌，产品要展现整体品质和细节之美。 项目形象定位： 低调奢华 形象定位诠释： 低调奢华满足了目标客户群体的既要体现自我身份和社会地位的标榜又含蓄内敛的双重性格。 项目SLOGAN SLOGAN诠释： 别墅生活：将项目最有市场冲击力的标签“别墅”融入到项目的SLOGAN，“我有一栋别墅，面朝大海，春暖花开 ”这是每一个人的梦想生活画卷； 典藏：泛指用于值得收藏的经典的珍藏品 ； 纯美：是人类生命初始所拥有的一种精神状态。那时一种没有被尘世沾染的至高无上的美； 海岸：大海与陆地接触地带，经波浪、潮汐作用下形成的滨海地带。 华府官邸SLOGAN: 让别墅生活典藏纯美海岸 产品设计要点建议 华府官邸项目公共绿地面积为509平米，人工水景面积为210平米，水景在小区公共区域内的比例较高，但是在北方城市大部分小区都存在水景的效果图和实际效果的巨大落差，华府官邸作为高端别墅项目又有建设周期短，销售周期长的特点，也就是说一大部分时间我们是在销售现房或者准现房，所以要慎重水景的设计和施工，确保质量优先的原则，确保水景的实际效果。 双拼效果图 叠拼效果图 产品设计要点建议 华府官邸建筑外观采用了皇家东南亚风格，外表清新精美，但是项目体量较小，东南亚风格让社区更显单薄，并且该风格建筑很难搭配北方的园林景观。 尊地观点： 南加州风格别墅更适合项目特点 南加州建筑外观效果质感好、可以弥补项目体量小的单薄感，能够提升项目的视觉冲击力，南加州建筑是一种混搭风格的建筑形式，更容易搭配园林景观。 北京 孔雀城 上海圣玛丽诺·桥语 南加州建筑其融合性强，建筑细部处理强调古朴，师法自然，豪气内敛，质朴典雅，呈现建筑与土地的和谐融合的原生形态，是众多建筑风格的典型代表之一 。 产品设计要点建议 双拼底层住宅 设计建议：双拼独栋化 在产品设计中要充分利用建筑结构在确保每套房子的入户门、花园、平台的私密性，让双拼别墅拥有独栋别墅的空间感受。 双拼低层 双拼低层 叠拼多层 服务 配套 每套房子的入户门 和庭院相对独立 每套房子的南向庭院 和二三楼平台相对独立 上海莱英郡 产品设计要点建议 叠拼多层住宅 设计建议：别墅化 叠拼的设计我们建议，一二层的设计别