尚美佳南昌九颂山河定价说明体系.ppt

尚美佳（中国）湖韵天成项目组 2011-08-04 5#楼，南看小区内部景观，北看赣江，事业开阔，景观系数最高，与4#楼相差400元 * 5#楼，南看小区内部景观，北看赣江，事业开阔，景观系数最高，与4#楼相差400元 * 5#楼，南看小区内部景观，北看赣江，事业开阔，景观系数最高，与4#楼相差400元 * 5#楼，南看小区内部景观，北看赣江，事业开阔，景观系数最高，与4#楼相差400元 * 5#楼，南看小区内部景观，北看赣江，事业开阔，景观系数最高，与4#楼相差400元 * 5#楼，南看小区内部景观，北看赣江，事业开阔，景观系数最高，与4#楼相差400元 * 5#楼，南看小区内部景观，北看赣江，事业开阔，景观系数最高，与4#楼相差400元 * 5#楼，南看小区内部景观，北看赣江，事业开阔，景观系数最高，与4#楼相差400元 * 5#楼，南看小区内部景观，北看赣江，事业开阔，景观系数最高，与4#楼相差400元 * 5#楼，南看小区内部景观，北看赣江，事业开阔，景观系数最高，与4#楼相差400元 * 5#楼，南看小区内部景观，北看赣江，事业开阔，景观系数最高，与4#楼相差400元 * 市场比较过程 该区域大盘较多，其中绿地新都会则为70万方，领先于其他项目，湖韵天成在规模上处于中游 别墅价格为： 高层价格为： 标准层C2户型3室2厅1卫1厨 105.50㎡ 标准层C1户型3室2厅1卫1厨 106.50㎡ 竞争个案——国贸天琴湾 2011年9月入市，目前推出4栋11F小高层，1栋18F高层，共计232套，26401㎡ 预计2012年将推出3栋18F高层，4栋11F小高层，约370套。 竞争个案——香域滨江·桥郡 楼栋号 楼层 梯户比 户型面积 价格（元/㎡） 1# 11 2梯4 110M2三房 7859 2# 11 2梯2 108-110M2三房 7684 3# 11 2梯2 107-119M2三房 7294 4# 18 2梯2 121-123M2三房 8213 6# 15 2梯4 77-85M2两房、三房 7162 预计2012年推出7栋住宅，其中 5#、7#、8#为高层18F， 2梯2，户型为121-123M2三房， 10#，11#为小高层11F， 2梯2，户型为110M2三房， 9#，12#为小高层11F，2梯2，户型为77-85M2两房， [典型个案] 产品分析 项目 户型 3房 总套数 232 总面积 26401 面积区间M2 107-123 库存套数 92 库存面积 10375 未推套数（2012） 296 未推面积（2012） 35315 总面积M2 45510 总价区间 85-100万 [典型个案] 产品分析 预计2012年竞争产品共计45510平方米 C7户型3室2厅2卫1厨 123.00㎡ C1户型3室2厅2卫1厨 107㎡ 南北通透，户型方正，面积实用率高； 客厅、餐厅、卧室三阳台，饱览美景； 24㎡超大客厅，敞亮休闲空间； 双卧朝南，享受阳光 明厨明卫，储藏间设计，家居生活更加便捷 南北通透，户型方正，面积实用率高； 南北双阳台，入户花园； 24㎡超大客厅，敞亮休闲空间； 主卧套间设计，保证私密性 [典型个案] 产品分析 12# 13# 一期 二期基本推出，目前9#、10#、11#在售； 目前均价8000元/㎡， 12#、13#高层目前在建，预计2012推出； 二期 一期高层尾房在售 尚未拆迁，从目前看，2012年不会推出； 竞争个案——紫金城 项目 户型 3房 总套数 220 总面积 23150 面积区间M2 100-106 库存套数 135 库存面积 14253 未推套数（2012） 198 未推面积（2012） 19998 总面积M2 34251 总价区间 79-87万 [典型个案] 产品分析 2012年，紫金城将继续推出12#共，33层，2梯3户，户型均为南北通透的101㎡二房，13#为270-330㎡豪宅 [典型个案] 产品分析 9#、10#楼J户型3室2厅1卫1厨 106.00㎡ PART2 市场价格推导 参考项目细节对比 ——区位对比 紫金城 丰和新城 滨江国际 本项目 区位分析： 1、紫金城处于老城区，周边配套完善，地段优势较为明显； 2、本案和丰和新城虽同处一片区域，但丰和新城更靠近八一桥，地段略占优势。 3、金域蓝湾和滨江国际同处朝阳区，但该两个盘所处片区，区域开发展不够成熟。 金域蓝湾 参考项目细节对比 ——规模对比 项目 占地面积（亩） 建筑面积（万m2） 万科·金域蓝湾 32.7 7.6 力高·滨江国际 56 20.37 紫金城 574 100 丰和新城2期 217 29.9 九颂山河 104 26.8 在项目规模中，本案相对比较中等，比紫金城和丰和新城略不，但远