宜昌紫晶城房地产市场发展趋势与后期营销策略.pptVIP

宜昌市房地产市场发展趋势及紫晶城后期应对策略 谨呈：宜昌市三江航天房地产有限公司 从94年在中国的萌生开始，房地产行业就一直在国家政策影响下前行 05-06年调控效果不明显，政策影响被迅速消化，价格进入新一轮快速上涨中，直接引发新一轮更严厉的调控 本轮宏观调控与以往最大的不同之处在于：直接针对购房需求，调控市场购买能力 宏调下，各利益群体的心态及表现 宏观调整的滚筒效应使全国市场逐步无一幸免，各市场（区域、城市等级顺序）按照变化周期和规律演变 宏调下，各级城市都逐渐步入房价下降期，并按城市级别不同大致处于三种市场阶段 深圳自07年9月份后成交量开始下滑，新政后均价开始振荡回落 北京自新政以来，成交量深度跌落 武汉自新政后成交量大幅萎缩，08年5月后均价开始下滑 长沙自07年12月价格骤降，成交量小幅下跌 沿海三线城市已开始降价，内地三线城市供求相对平衡，处于价格暗降、销量低迷的状态 未来2-3年中国经济依然持续快速发展，构成了支撑房地产行业长期发展的坚实基石 人口出生潮：房地产未来20年黄金时期的根本依据 城市化率——至2020年中国城市化率将达到60%的目标，不可逆转的城市化进程也将刺激新增住房需求 大势所向——中国房地产行业将在政治经济、人口红利等一系列利好因素的作用下继续维持上升发展态势 09年政策调控可能回归正常 据不完全统计，截至目前已拿到预售证住宅面积近200万平方米; 综合考虑下半年新增预售面积、08年开工结转09年的供应面积，09年新开工面积，整体淡市下，09年有近500-600万住宅供应量，09年整体市场供应量市人均消费面积达4－5平方米 CBD成交均价约4600元/㎡，价格优势十分明显 竞争楼盘线下优惠幅度大，部分达90折 从各个层面综合分析，宜昌市场背景严峻 展会举办方通过设奖、现场表演等方式聚集人气、促进成交 参展的多数楼盘都给出了具有一定吸引力的优惠，效果不佳 参观者中真正的客户较少，不到中午展区已是门可罗雀 值得注意的是，部分楼盘打“轻松安家”主题，虽与本项目无直接竞争，但其超低价可能拉低客户对宜昌房价的预期 大势难违，价格成为购房最重要的决定因素 1、买即送：购房送家电、家具、购物券、物业管理费代金 券等。 2、毛坯改精装：在不提高价格的情况下提高交房标准， 以300元/平米作为标准。 3、节日庆典：利用节日进行折扣、降价活动。 4、特价房：每周一套特价房。 5、抽奖； 6、免税：免除房产交易相关税费。 7、暗扣：销售经理手中掌握暗扣。 1、以小户型需求撬动市场，配合后期营销活动，提升客户 上门量，从而增加客户基数； 2、后续适时加推其余产品系搭配小户型，通过价格杠杆引 导客户。 1、样板房交付使用； 2、看楼通道完美展示； 3、五星级大堂的完美展示； 4、加快工程进度，交房时间较晚会影响刚性需求客户 的购买决心 目的：主动上门推介，小众营销 前提：与企事业单位联系并协商上门推介事宜 物料准备：宣传PPT，楼书、单页 工具：团购优惠（暂定额外2%） 时间：10月20日起，每周安排1-2次小众推介 人员安排：2名销售人员+2名策划 活动方式：进行小规模产品推介，采取团购直销方式（有哪些信誉好的足球投注网站宜昌所有可能团购的单位如学校、医院、企业等）由专人跟进 短信息覆盖：节假日对优质单位进行信息覆盖，内容为问候+优惠信息 DM覆盖/报纸封套：优惠活动开展前对优质单位进行信息覆盖 目的：主动上门推介，小众营销 前提：与社区联系并协商设点事宜 物料准备：楼书、单页 工具：团购优惠（暂定额外2%） 时间：已开始寻找渠道，即日起，根据洽谈结果安排时间（每周2天） 人员安排：2名销售人员+1名策划 活动方式：在社区设置定点咨询台，主动推介 暂定地点：世纪欧洲城、慈心亭、江才佳苑、长江帝景、世纪花园等。 桃花岭饭店，10月1日开始执行 目的：主动去写字楼，小众营销，一对一 前提：与写字楼协商资料摆放事宜 物料准备：楼书、单页、资料 时间：10月20日起，每周安排1次 人员安排：2名销售人员 目的：与车行及大型商场协商，放置资料供客户取阅 前提：与车行联系并协商设点事宜 物料准备：楼书、单页 时间：已开始寻找渠道，即日起，每周随机安排 目的：与银行协商，放置资料供客户取阅 前提：与银行联系并协商放置资料事宜 物料准备：楼书、单页 工具：优惠（2%额外折扣） 时间：即日起 目的：根据现有成交情况，宜昌周边县市购房客户占一定比例，若设置路牌等拦截，成本较高，可利用以点盖面的方式，给予新老