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保利.海语西湾操盘经验分享 [关键字] 淡市，配套不足，周边环境差，90/70产品限制，国企开发商，海景资源 [案例简介] 该项目由央企（保利地产）及地方开发商（德业基地产）共同开发，关系较为复杂。 项目为宝安首个纯90/70限制下产品，规模中等偏小，有海景资源，原规划做部分洋房，但报规划难以通过，故容积率仅1.8。 周边道路不通畅，受垃圾场包围，临近海滨大道、机场航线及大铲港，噪音影响较为严重。 [适用范围] 片区规划良好、有一定景观资源，但当前周边环境较差项目 项目指标 区位解读 1.淡市中价格策略撬动销售的巧妙运用 1.淡市中价格策略撬动销售的巧妙运用 1.淡市中价格策略撬动销售的巧妙运用 1.淡市中价格策略撬动销售的巧妙运用 2.短时间内解决客户量不足问题的小招 3. 90/70限制下项目通过营销价值实现价值增值探讨 4.产品不足对销售的影响 5.本项目创新点——高科技售楼处分享 6.业主维权应对技巧分享 7.与国企开发商沟通技巧分享 8.销售团队建设经验分享 * 本报告是严格必威体育官网网址的。 经验分享 教训总结 项目简介 SEA SONGS GARDEN 低密度/中小规模/全小高层的商住项目 项目概况 总占地：34888.1 ㎡ 总建筑面积：90983.69 ㎡ 住宅建筑面积：55790.81㎡ 商业建筑面积：3658.41㎡ 规划：10栋17-18层住宅 容积率：1.8 绿化率：41.32% 住宅总户数: 618户 位置：宝安中心区新安六路与海滨大道交汇处西北面 周边：东向新安六路(未通）、南向海滨大道（未通）、西向海城路、北向兴业路。 SEA SONGS GARDEN 前广场景、湖景、部分海景 宝安中心区核心地段、碧海片区与滨海片区交汇处，分享前海中心的规划利好 项目概况 西乡碧海新区 西乡老城区 新安城区 宝安大道 107国道 西乡大道 广深高速 新安六路 大铲湾 滨海片区 碧海 中心区 新宝安中心区 新的宝安中心区总体规划面积15.58平方公里。其中区委所在的滨海片区7.18平方公里，西乡碧海片区8.4平方公里。 西乡碧海片区主要作为滨海片区（原宝安中心区）的居住配套区域。 SEA SONGS GARDEN 经验分享 淡市中价格策略撬动销售的巧妙运用 短时间内解决客户量不足问题的小招 90/70限制下项目通过营销价值实现价值增值探讨 产品亮点与不足对销售的影响 本项目创新点——高科技售楼处分享 业主维权应对技巧分享 与国企开发商沟通技巧分享 销售团队建设经验分享 SEA SONGS GARDEN 经验分享 淡市形势下，价格为王！低起价可引起客户及媒体极高关注，极大增加开盘上门量，营造热销局面，利于现场杀客。 动作1：低起价 开盘热销：到场客户500多批，约1000多人；开盘当天成交216套，销售率32% 调价后热销：9天销售168套，步入尾盘期，营造淡市中抢购场面 SEA SONGS GARDEN 经验分享 动作2：负向价格标杆 淡市形势下，速度为王！确定走量产品，订立内部价格负向标杆，促使低价产品迅速走量，最终实现速度目标。 9800 合计 8439 小2房 8702 中2房 9234 3*2*1 8945 3*2*2 10908 小4房 12226 3+1 17000 14969 14775 复式 单价 户型 2房、小3房开盘后2周内销售288套，保证项目速度目标 小2房 中2房 3房（1卫） 3房（2卫） 小四房 3+1房 SEA SONGS GARDEN 经验分享 动作3：随市而变，紧盯最近竞争对手成交均价 淡市形势下，价格调整时比准价格以近期竞争对手成交均价为主，从而重新启动，力保成交 +200 +1000 ——持平 ——持平 -1200 -1000 与本项目价格差值 7300（7008起，7200单位热销） 阳光海高层 7500（计赠送面积后不足7000） 6700（6188起） 6400（6100起） 9500（8088起） 9000（8800起） 近2周实收均价（元/㎡） 富通城4期 铭邸 金泓凯旋城 香缇湾 深业新岸线 代表项目 比准阳光海、富通城、香缇湾等近期成交价格，将剩余产品均价调整为6700元/平米，重新启动，迅速消化 二次调价时 价格参考 SEA SONGS GARDEN 经验分享 动作4：把握时机，果断出击 价格调整后，抓准时机，果断出击，引爆销售 开盘 首次 调价 再次 调价 于“五一”前开盘，借五一黄金周，延续开盘热销势头，持续热销 于“中秋”、“国庆”前做出价格调整，借助节假日节点，重新启动 于富通城5期“碧海湾”开盘前截流客户，推出调整后价格，迅速引爆，快速消化 SEA SONGS GARDEN 经验分享 开盘时主要