世联综合体项目内部各类型商务物业定价的两大规律及定价策略.pptVIP

综合体项目定价的两大规律 * 综合体项目内部各类型商务物业定价的两大规律及定价策略 综合体与其中商务单体价格的关联性规律 商务区发展阶段与商务物业价值的关联规律 两大规律 1 2 1 商务区发展阶段与商务物业价值的关联性规律 建设期 快速发展期 政府前期造势 住宅用地出让 基础设施建设 公共设施建设 人口特征 规划期、启动期 稳定繁荣期 阶段 无人气 标志 时间 投资客、豪宅客 商务人士、豪宅客户以及投资客 城市白领为主、创意人士、都市游走者 政府公建建设 政府部门搬迁 高档住宅建设 住宅和写字楼商业用地出让 公众对新区前景不确定 写字楼大量开发 大型商业开发 区域基本成熟 区域内土地出让完毕 公众对区域确立信心 区域成为城市中心，成为城市经济发展引擎 区域成为活力中心，经济活动和社会活动引领城市生活 项目建设 基础设施 住宅、基础设施 写字楼、商业 大型综合体 大型的MALL 1 商务区发展阶段与商务物业价值的关联性规律 2001-2003年福田CBD发展初期，乙级写字楼市场接受度较高 2004-2006年福田CBD全面发展，市场对于甲级写字楼接受度提高，但对于更高档次的顶级写字楼接受度有限 2007年以后，福田CBD初步成型期的顶级写字楼，市场接受度较高 ------ ------ ------ ------ 70% 国际商会大厦B座 2003 60% 47% 17% ------ 开盘半年吸纳率 嘉里建设广场 荣超经贸中心 新世界中心 ------ 代表项目 超甲级 83% 89% 50% 开盘半年吸纳率 ------ 现代国际 凤凰大厦 国际商会中心 代表项目 甲级 ------ ------ ------ 30% 开盘半年吸纳率 ------ ------ ------ 新华保险大厦 代表项目 乙级 2007 2006 2005 2004 福田中心区各发展阶段写字楼吸纳率 定价策略：客户对于商务物业的认知是随商务区发展逐步提高的过程，高端商务物业在市场认知未成熟时提前入市，其价值并不能在价格上得到完全兑现，因此先期以略高于市场水平的价格推出初级商务物业（如商务公寓），后期待区域商务市场相对成熟时以较高价格推出高级商务物业（如写字楼），实现项目整体收益最大化 *