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长沙湘江世纪城销售策略分析 通过沿江楼栋树立价格标杆，形成内部价格竞争体系，促使线下团购的销售 内部树立竖向价格标杆，促使线下团购的去化。 借鉴与启示：项目采取线下团购低价入市，内部树立价值标杆，舍利换量，快速走量 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 * 本报告是严格必威体育官网网址的。 101.49万平米 总占地面积 144栋 总栋数 已开工面积达150多万平米目前施工50多栋 工程进度 2007年－2010年。07年开发一期，08年开发二期，09－10年开发三期。 开发周期 22层建筑1栋，23层建筑81栋，25层建筑14栋，28层建筑104栋，33层建筑103栋，35层建筑4栋，38层建筑2栋，41层建筑2栋，45层建筑12栋，48层建筑4栋，70层建筑1栋（酒店），其余的为学校丶会所和大型购物中心等配套设施。 物业形态 世纪金源集团 投资商 湖南湘水雅境房地产开发有限公司 开发商 23—33层板楼结构 住宅形态 普通住宅、高级住宅、大型购物中心、六星级标准酒店、学校、商业 等 物业类型 约18000个 车位数 22000套 规划户数 60% 绿化率 3.5 容积率 约400万平米 总建面积 基本指标 2008年淡市销量之王——湘江世纪城　 开盘前推广密集投放，形象主打规模，软文反复集中强调卖点，塑造项目大盘价值体系 2008年3月2日 6月6日 6月27日 5月24日 2007年下半年 4月24日 7月22日 户外：芙蓉广场1块（开盘后已撤），伍家岭立交桥附近1块，项目附近芙蓉北路约6块，只强调项目体量与规模 报广：《潇湘晨报》、《长沙晚报》、《三湘都市报》，4月中旬起，间隔3-7天出现，反复宣传项目规划、产品亮点三大创新居住：1.100万全社区人车分流系统，地下交通系统，全国首创；2.开敞式采光地下停车场；3.大规模住宅配置观光电梯 一期一批开盘 一期二批开盘 一期三批开盘 网站：湖南各大网站，4月下旬起开始，采取软文攻势，彩裙间隔3-7天出现，反复强调项目产品，与报广内容基本一致 价值塑造 均价4800-5000元/m2 均价4000-4400元/m2 均价3600元/m2 4500 5200 6200 均价 湘江 世纪城 滨江 君兰香邸 万国城 MOMA 项目 价格策略：线下以富于吸引力低价策略走团购路线，最大限度吸纳区域客户 一个权衡： 线上推广并不能满足世纪城的消化目标，因此相对弱化线上推广强度，而主攻线下团购 价格策略 散购均价： 咏江苑4100元/ ㎡、揽江苑4300元/㎡散购客户来源： 1、线上推广吸引上门 2、节点活动吸引上门 3、团购客户的朋友介绍 团购均价： 咏江苑3300元/㎡；揽江苑3600元/㎡ 团购客户来源： 1、开福区政府事业单位 2、开福区老师、医生 3、开发商主动联系的企业单位 价格策略 团购带动散购，舍利换量，现金为王。 产品定位 客户定位 营销策略 竞争策略 中端产品 大众化客户 不做任何营销和促销活动，仅以规模和价格取胜。 采用成本领先策略进行滚雪球式开发经营。 （即，以规模化为卖点，进行模式化开发运转，快速开发，低价入市场，快速销售，快速回笼资金。） 该项目以团购低价入市，带动产品消化走量，快速回笼资金，加快开发速度，并拉动了以散购为主的后续优质产品（揽江苑/江景房）的销售。 竞争策略 项目规模大盘价值造势 团购低价撬动市场 舍利换量，快速回笼资金 实现销售目标的主要手段 团购带动散购，低价吸纳大客户，以消化量弥补形象推广的劣势，同时增强市场信心，吸引散户进入，短期快速走量； 舍利换量，快速回笼资金，加快开发速度，形成“滚雪球效应” ，带动后续产品的持续走量。 借鉴启示 本报告是严格必威体育官网网址的。