世联广东东莞时尚岛89月营销执行策略.pptVIP

谨呈：东莞市深国投房地产开发有限公司 * 8—9月营销执行策略 世联地产时尚岛项目组 时尚岛·蓝钻 认筹9.7折；一次性9.8折，按揭9.9折 3-5套/周 约6100元/平米 约650套 东海阳光 诚意客户在开盘优惠基础上额外2个点 8-10套/周 均价约5800元/平,带1300元/平米精装修 约360套 运河东1号 周末一口价单位约5000元/平米 2套/周 均价约5300元/平 约330套 晶城 签约99折;50㎡以上减15000元,以下减装修款10000元; 2-5套/周 均价仍为9000元/㎡（硬装）；软装+硬装3000元/㎡，硬装1500元/㎡ 约490套 尚书银座 第二栋正在认筹，3000抵8000，已认100余个；可2万首付，发展商垫付1成 2-5套/周 均价7200元/平米，带1200元/平米精装修 约340套 卡布斯广场 周末特价房均价约6800元/平米 1-2套/周 均价7200元/平米，最低可至6800元/平米；带1500元/平米精装修 约80套 (推出294套) 中信德方斯 促销 成交情况 价格 剩余货量 项目 当前市场竞争 剩余产品盘点 剩余单位特点： 1#剩余单位集中在20层及以上，楼层较高，价格也相对较高； 2#3#剩余单位较为分散，以中高楼层为主； 单身公寓产品约占总剩余量的39.5%，折后总价多为26万以上，竞争项目40㎡以下单身公寓产品成交总价不超过25万； 两房产品约占总剩余量的34.6%，折后总价多为49万以上，竞争项目60-79㎡两房产品成交总价不超过48万。 本项目剩余单位： 1#： 46套 （两房21套，一房11套，单身公寓14套） 2# 3#： 30套 （两房7套，一房7套，单身公寓16套） 合计： 76套 （两房28套，一房18套，单身公寓30套） 截止至2008年7月27日 尾盘促销回顾 周边三级地铺联动 购房送购物券 世联客户资源互换 老带新 促销方式 新认购客户赠送“时尚岛购物券”（单身公寓5000元、一房单位8000元、两房单位10000元）； 6月19日开始 老带新奖励已提高至老业主奖励3000元（国美购物卡） 持续执行 与周边三级地铺联动，成功介绍一名新客户认购可获得价值人民币600元的时尚岛购物卡 6月19日开始 已与世联代理的部分项目交换客户资源，进一步交换资源正在接洽中 持续执行 备注 执行时间 本项目尾盘促销方式： 近期销售小结 目前面临的问题： 剩余货量76套，未计入未签约和需转签者，未解决签约问题单位存在挞定可能； 剩余单位以单身公寓和两房为主，该产品与竞争项目同类产品相比价格劣势较大； 竞争项目剩余货量较多，压力较大，降价和促销动作频繁，力度不断加大； 本项目进入尾盘期，营销推广费用有限，市场影响力日渐削弱； 进入7月以来，本项目保持销售5套/周，成交客户以盘点老客和路过客为主； 销售中心即将搬迁到2号楼大堂，可以预见，路过的上门客户将大幅减少； 上门量不够是当前成交量较低的主要原因，低成本渠道推广和周末暖场活动，以及尾盘促销售手段要持续进行； 针对剩余较多的2房和单身公寓产品，需采取一口价单位方式逐步消化； 销售中心搬迁后失去地段优势，，现场包装需进一步加强，如天桥巨幅、商场广告、导示等； 解决问题的思路： 下阶段营销策略 赶在大势进一步恶化之前，尽力完成本项目销售回款，回笼资金。 剩余单位中相对较低楼层已逐步消化完毕，其他单位再次陷入价格过高的问题中； 剩余货量仅占本项目不到10%，过长的销售期不利于本项目尽快回款，更是对发展商人力成本和营销投入的无谓损耗； 市场环境不断恶化，大势走向持续向下，竞争环境日益激烈，抓紧时间清货是众多发展商共同的目标； 随着销售中心搬迁，促销时间的拉长，本项目获得关注和人气资源将逐渐减少； ………… 策略细节：8月中旬制造热销节点开始推出一口价单位，之后每周推10套，以两房、单身公寓为主，搭配部分高价一房单位； 销售目标： 8月完成40套，9月完成36套，在9月底之前达到100%销售 下阶段营销策略 7.26 8.02 8.09 8.16 8.23 8.30 延续尾盘促销策略,持续销售 尾盘一口价单位促销 筹备尾盘一口价单位促销 主要策略 营销铺排 夹报广告 短信 短信 9.06 20套 10套 10套 10套 一口价单位 短信 夹报广告 短信 短信 短信 短信 电视标版 夹报广告 暖场 活动 暖场 活动 集中客户 小加推 暖场 活动 暖场 活动 暖场 活动 网络广告（搜房网对联广告） 每周一口价单位冲击销售量 下阶段策略分解 一口价执行方式： 两房单位面价减22万 一房单位面价减18万 单身公寓面价减10万 执行方式 一口价单位 促销方式 调整后价格： 两