2014年成都金香领地营销策略报告.pptx

金香领地，定义新城生活。 NEW City Life Designer ;改变 新城认知印象 To change 1 ;改写 新城销量奇迹 To change 2 ;改立 新城品质标杆 To change 3 ;金香领地营销策略报告;了解客户;报告框架;项目初判——地块地形;本项目住宅产品简表;项目属性界定;目标分析;项目营销难点;项目关键词;关于公积金申请限制的一系列政策；;我们从市场出发……;大丰板块 （交通）;市场扫描4：新都传统老城区与新城区量价差异明显，新城区价高量低，老城区量高价稳;项目;项目;新城区优势被弱化，竞争圈层亟待突破， 老城区域成为市场主场 ﹥新城区内，价值洼地，争相逐价， 整体均价/总价水平高，对客户经 济实力要求高，去化速度趋缓； ﹥老城区内，由于生活配套齐全，本地客户长 期生活圈所，高性价比分流传统中心； ﹥客户心理：离开与留下，是两难的选择。 老城区生活圈所舒适幸福，但居住环境差。 新城区居住品质环境较好，但生活配套弱。;市场扫描6：套二绝对主导、套三补充，70-90为主、90-110为辅，功能舒居主导市场;市场扫描7：区域项目主流战术—— 地缘性客户覆盖;市场扫描8：老城/新城项目诉求焦点—— 高性价比炒作、简单粗暴营销;区域市场小结;让我们重新定义 新城;新城，一个城市的风向标;本案营销突破方向：如何再定义新城？;报告框架;;;项目本体特质分析——区位;项目本体特质分析——配套;项目本体特质分析——资源;项目本体特质分析——产品;关键词：新城/精品/商住复合;1、区位价值： 新老城交汇、左右逢源；新城核心、城市发展所向； 2、交通价值： 三横四纵一铁，立体交通直达各方，升值潜力巨大； 3、资源价值： 体育森林公园、桂湖公园、宝光寺、新都画院、西南石油等自然与人文资源丰富； 4、产品价值： 超大中庭景观园林、超宽楼间距、精品主流户型；自有2万平商业升级片区配套； 5、品牌价值： 新市场、新亮相、新起点。;;【项目分析】整体定位思考？;【项目整体定位】区域升级者，新城再定义;鲜明的形象定位撼动市场;城市中最后一块净土 眼界内唯一一块绿洲;让它成为城市的一张名片！;让它成为城市居住的样板！;城市中，还有多少 纯粹的自然……;; 原生但不失本源，匆忙但不盲从； 用国际贴标签，原生里一抹惊艳，追求有品质有品位的享受； 客户追逐便利，喜好自然、注重家庭……;10年的奋斗或许可以拥有财富， 100年的耕耘才能拥有一座公园。;前脚，从都市生活中抽身;后脚，在宁静中回归自我;城市不缺少道路， 缺少的是可以漫步的优雅环境;森林公园旁，一站式生活典范;立足定位， 我们的客户在哪里？;客户来源 ;客户来源 ;客户来源 ;套型;;客户定位——客户地图;全城布局;销售目标拆分;报告框架;推导本案营销宗旨——;营销实施;时间;报告框架;按照分阶段，利用电商将客群提前销定，提高销售保障； 一次盛大开盘，多次小步快跑的加推节奏，每次开盘必要实现热销； 保证高销售率，制造热销局面； 根据地产销售淡旺季安排推售，借助关键营销节点；;推售思考一;推售铺排;推售亮点——不间断封锁房源，让客户感觉房源稀缺;住宅与商业的互动？;现场包装展示利用，以强化住宅与商业的互动体验;推售节点上考虑住宅为商业的补充蓄客，住宅先启，蓄势商业;价值互动;价格策略 ;;因素;通过市场比较法，我们认为本案 首期入市均价可以做到：5100元/ ㎡;住宅价格策略：平开高走，??期以性价比换销量，后期口碑带动持续热销;报告框架;;;;符号的价值：凡客和LV到底差在哪？ ;改变， 从符号开始;抢关注——节点性高举低打，脉冲式的推广节奏。 配合推售节点来展开推广力度。在形象推广期和开盘蓄客期进行推广集中爆破，在自然销售期采取低成本的推广方式。;扼守区域 差导化核心价值点公园里;放眼成都，城北客户看重什么？;;项目核心推广诉求;媒体推广组合;话题活动起势;特色行销与渠道;城市阵地的长期占有，实现区域和竞品的封锁;;;报告框架;售楼部包装——外围打造;售楼部包装——外围升展示;概念化销售中心——细节包装展示，功能空间多样化;工法展示区;选取户型：套二/套三户型;物业服务：引入第一太平戴维斯等国际专业机构，提供全程物业顾问服务;物业服务;附加值提升：低成本科技智能系统引入，高附加值展示聚焦客户关注;概念化销售中心——阶段主题包装，局部改变销售中心陈列，饮品、糕点等体现主题特色