2014年房地产行业总结分析及2015年展望（政策篇）.pdfVIP

2014 年房地产市场总结分析及 2015 年展望（政策篇） 地产来源：中房网 自下而上”救市”不怠,2015年政策宽松稳定 2014年无疑是中国房地产市场调控政策的“拐点”。由强力行政干预走向市场化，由令出中央到下放地方。在 “分类调控”原则主导下，自下而上的“救市”措施频出，超过市场预期。但也在情理之中，前期“微刺激”的边 际效应递减，经济下行压力与日俱增，稳定住房消费旨在防止房地产市场进一步下滑，刺激房地产市场以保经济增 速。预计在放松“限贷”之后，后续仍会有稳增长政策跟进，信贷环境将维持宽松。 2014年回顾 今年房地产市场政策环境相对宽松，中央政府和地方政府双管齐下，遥相呼应。整体来看，房地产政策内容和 导向地出台明显表现为四个阶段：第一阶段，3月全国“两会”提出“分类调控”，赋予地方政府更多自主权；第二 阶段，中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求；第三阶段，地方政府自 6 月 起相继出台各类“救市”政策，手段多样化、纵深化，随之实行三年的“限购”体系土崩瓦解；第四阶段，中央放 松“限贷”，并随之降息，意在稳定整体经济，无疑房地产市场也受益匪浅。 一、中央“分类调控”开启“去行政化、市场化”新篇章 今年3 月份全国“两会”中对房地产调控提出“分类调控”的原则，同时提出抑制投资性需求。过去十年，我 国房地产市场一直保持着高速增长，经历了数轮调控之后，我国房地产市场区域的差异性日渐突出，尤其是 2013年 房地产市场快速升温，一线和部分二线城市房价持续攀升，而三、四线城市需求相对疲软，高库存城市的供求失衡 日渐突出。“一刀切”的做法显然不再适合整体市场，调控的权力和责任转移至各地方政府，有针对性的出台调控 政策。就实际情况来看，需求量大，房价偏热的一线城市的楼市政策仅有微调，有效抑制投资投机性需求，满足自 住型需求。而库存量较高，供大于求的城市，地方政府一方面积极出台利好政策，全力去库存，另一方面控制房地 产开发用地的供应规模，调整新建商品房的供应结构，从而减少供应。“分类调控”的取得了相对较好的实施效果。 二、中央预调微调，货币政策“微刺激”支持自住购房 一季度我国 GDP 增速放缓至 7.4%，经济下行压力已经显现。为防范风险，中央政府多次强调：“运用适当的政 策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量”。4月国务院常务会议上推出了三项“微刺激”举措，1、继续减少小 微企业的赋税。2、筹措资金进行棚户区改造。3、设立铁路发展基金。与此同时，央行于 4 月、6 月先后两次定向降 准。据市场保守估算，两次定向降准大约释放 1500亿元资金。 5月 12 日央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理 确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”，继续支持和保障首套房购买者的按揭 贷款需求。然而受银行贷款额度和利润压力，高息和惜贷的现象并未缓解。 1 三、取消限购，地方“救市”措施多样化、纵深化 “金三银四红五月”齐齐爽约，房地产市场并没有像预期一样回暖，甚至于下滑的趋势不断加剧，购房者的观 望情绪亦愈演愈烈，整个房地产市场笼罩在悲观的情绪中。受楼市下行影响，土地市场也一片惨淡，土地延拍、流 拍等现象频频出现，直接影响了地方政府的土地出让收入和地方税收。既有“分类调控”的指导思想赋予的自主权， 又有“救市”的动力，地方政府纷纷政府开启“救市”新篇章。 6月呼和浩特首当其冲解绑限购，之后绝大多数城市效仿，到目前为止，46 个限购城市中仅余北京、上海、广 州、深圳和三亚五城仍执行限购政策。限购的取消并没有带来成交大幅反弹或者暴增的情况，其效果远远不如市场 各方预期，为了进一步刺激楼市，部分城市的“救市”力度继续升级，从公积金贷款调整、契税减免、调整首付比 例、购房补贴、户籍准入等方面入手，呈现多元化、纵深化格局。 四、放松“限贷”与“降息”接踵而至，加速市场筑底进程 购房者范围扩大了，购买力也提高了，但市场反应依然平平，今年房地产市场供大于求的基本面已经形成。同 时放眼全国，三季度的 GDP 增速继续放缓至7.3%，房地产开发投资增速持续下滑，成为中国经济不能承受之重。 国庆节前夕，央行与银监会联合发布通知，正式放松了首套房认定，拥有1 套房还清贷