2014年房地产行业总结分析及2015年展望（行业篇）.pdfVIP

2014 年房地产市场总结分析及 2015 年展望（行业篇） 地产来源：中房网 行业迎“拐点”，“白银时代”大幕开启 2014年，全球经济缓慢复苏，不同国家之间的经济增长分化明显，中国经济也一改“高增长”的姿态，在“稳 增长”和“调结构”指导方针下，固定资产投资大幅下滑、出口在全球需求衰退下处于弱势格局，加之消费不振， 使得经济增速下滑压力较大，尤其是作为国民经济支柱产业之一的房地产行业进入调整期，各项指标增速出现明显 放缓甚至下滑。一时间在经济迎来“新常态”背景下，房地产行业发展“拐点”已经到来，未来行业进入“白银时 代”成为普遍共识。 2014年回顾 一、主要指标维持低位，经济下行背景下房地产行业获益良多 2014年，虽然中国经济基本面没有发生大幅改变，但在经济增速换挡期、结构调整阵痛期和前期政策刺激消化 期的“三期叠加”背景下，今年经济增速下行风险加大，稳增长压力巨大。前三个季度GDP 同比增速分别放缓至 7.3%、 7.5%和 7.3%，仅次于 2009 年一季度全球经济危机的低点。与此同时，固定资产投资同比增速由年初的 17.7%下降至 11月的15.8，房地产开发投资增速更是从19.8%逐月下滑至11.9%，并有继续下滑趋势。CPI、PPI 等指标增速屡创 新低，显示出国内外需求低迷，通胀率持续走低并面临通缩风险，投资、出口、消费等方面都说明经济增长动力不 足，整体经济下行风险都进一步显现。 在这种情况下，中央政府先后出台了一些列“微刺激”、“稳增长”措施，一方面是基建投资的增加，尤其是 在高铁、核电的投资大幅加大，一定程度上弥补了房地产开发投资下行对整体经济的冲击。另一方面，通过“定向 降准”、“央五条”等鼓励金融机构继续支持居民购房需求，并于三季度末出台“9.30”房贷政策，松绑实行三年 的“限贷”政策直接推动了房地产业快速筑底回稳，随之 2 年来首次不对称降息又带来资金面宽松，也使房地产行 业受益匪浅。一系列稳增长政策激励下，房地产开发投资增速下滑趋缓，新开面积降幅走势整体回稳态势，政府在 稳经济增长的同时也促使房地产行业加速回暖并走出调整期。 二、开发投资增速持续回落，新开工面积降幅扩大 2014年前 11月，全国房地产开发投资 86601亿元，同比名义增长 11.9%，增速较去年回落了 8个百分点，其中， 住宅投资 58676 亿元，占房地产开发投资的比重为67.8%，增速10.5%，较去年同期回落了7个百分点。从房地产投 资额同比增幅走势看，累计投资同比增幅已经连续十月回落，前 11月增幅再创五年来的新低。全年行业处在调整态 势，市场波动较大，当前市场依旧以去高企库存为主，加之企业年底回笼资金，增幅有所放缓。 固定资产投资增速的也在下滑，这当中房地产开发投资增速的大幅下滑成为其增长的主要负赘。2014 全年开发 投资预计增幅 10%-12%之间，增速较往年有明显的回落，且明显低于固定资产投资的增幅，下滑趋势明显，对经济增 速放缓产生了直接影响。 1 从新开工面积来看，2014 年市场回落的态势更为明显，2014 年 1-11 月，全国房地产新开工面积 16.47 亿平方 米，同比下跌 9%，其中住宅新开工面积 11.46亿平方米，同比回落 13.1%，均创下2002 年以来前五月新开工面积最 大跌幅。从房屋新开工面积同比增幅走势看，自今年年初大幅下滑至负增长区间后，整体呈现平稳收窄态势。但在 10月好转后，年底再度恶化，降幅再次逆转扩大。下半年市场开始回暖，消化存量，冲刺全年业绩是企业当务之急。 全年来看，企业拿地量明显下滑也是新开工面积大幅减少的主要原因，而新开工的减少将导致明年市场供应量出现 一定的下滑。 三、商品房销售企稳回升，全年成交12亿平方米左右 从国家统计局数据来看，前 11月全国商品房销售面积和销售金额双双呈负增长，且降幅存在继续扩大的趋势。 1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%。商品房销售额 64481 亿元，下降 7.8%。其中，11月 份商品房销售面积 13223 万平方米，商品房销售额8096 亿元，单月销售面积和销售额创今年各月新高。考虑到年末 的翘尾趋势大局已定，全年预计商品房成交量仍能维持在 12亿平方米左右。 今年单月销售面积来看，成交呈现一个先抑后扬的走势，企稳回升趋势显著。