2014年新郑市龙湖·秀水湾项目营销思路.pptVIP

推售原则： 首期组合推售高层、花园洋房， 通过花园洋房提升项目整体形象，促使高层去化 那么，如何推售才能实现快销？ 营销策略分解—推售原则 形象入市 市场预热 产品炒作 再次引发市场关注 蓄客 破题亮相 全盘形象确立 引爆市场 价值点持续释放 声声夺人 凝练品牌 升温 高潮 持续 预热 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 到龙湖 享受慢生活 南龙湖·水岸畔·公园里·百万平米慢享生活城·恢弘呈现 花园洋房+高层，演绎高端产品形象 高端形象 超高性价比入市 深挖项目卖点， 形成项目口碑效应 宣导 主题 阶段 目标 营销策略分解—推广主线 大众媒体树形象 项目主流推广渠道以户外和围挡为主，关键节点以大众渠道树立项目形象。如户外大牌、道旗、报广等。 小众媒体直达客户 配合以小众媒体直达目标客户，如网络、短信、派单、巡展、定点截客。 媒体组合原则 推广渠道有效拦截竞品客户，线上树形象，线下直达目标客户组合利用，结合市场主流推广渠道，以及客户到访效果最有效的途径作为选择。 快销的条件取决于客户的数量 有效精准的拓客才能实现目标 ——多渠道组合，目标客户群体精准覆盖—— 如何拓客实现快销？ 营销策略分解—拓客策略 刚需群体对价格敏感度很高，合理的价格也是项目持续热销的关键要素之一。围绕这一特征我们制定了极具竞争力的售价，与周边项目拉开了明显差距，对目标客户形成强大的心理冲击。 此外，在销售过程中引入团购，以此吸引高素质人群购买，提高项目整体客户素质，形成热点，增强口碑传播，降低营销成本。 综合本案各层面因素来看，要实现项目快销，价格将是最核心决定要素 巡展活动是指将该项目与产品以现场展示、咨询、填写意向客户记录等形式，在广场、社区、写字楼大厅、商超等人流高峰场所或潜在目标客户聚集地的一种渠道拓客方式。 形式：展位、巡演、活动等。 特点： 优点：1.针对性强，准确覆盖目标客群；2.唯一性，避免其他项目同时出现；3.灵活性，展示、咨询、派发宣传品多方组合。 缺点：1.占用资源较大；2.短效。 效果： 1.集体效应，个人关注带动传播；2.互动交流，有效互动沟通促进宣传销售；3.反馈及时，直面效果，掌握实际动态，针对性改进。 拓客渠道1—巡展，通过现场展示、咨询登记获取客户资源，针对性强，灵活性较好，但效果短。 联合郑州主要三级市场，利用其门店和客户资源进行客户到访和转介，促进销售。 形式：联动专员、门店展位。 特点： 优点：1.客户资源广；2.覆盖地区大，网罗潜在客户；3.有效传播，带动客户量。 缺点： 转接人员的影响因素较大。 效果： 1.拓宽项目信息覆盖面，有效传播；2.增加客户量，促进销售。 拓客渠道2—二三级市场联动，客户渠道增加，相当于第二售楼部；但目标客户选择性较广，拓客成本相对较低。 新型拓客渠道，网络运营商与开发商合作以网络为载体进行销售、拓客、团购等深入合作。 形式： 与搜房网、爱房网等相结合组成看房团。 特点： 优点：1.以门户网站做平台，覆盖面大；2.传播范围广，速度快，无时间限制，带动客户量。 缺点：1. 部分表现力存在局限性。 效果： 1.有效宣传项目，扩大市场声音；2.保持项目市场热度，吸引潜在客户。 拓客渠道3—电商资源，通过产品绑定和专属优惠的形式，整合网络资源拓展客户，需要深入合作，但效果较好。 拓客渠道4—商会资源，通过与建材市场、专业市场等的商会相结合，扩大市场影响力，并实现客户的拓展 形式：联合各大专业市场商会，组织项目介绍活动，最终实现项目的客户拓展 优点：1.针对性强，直接针对项目目标客户群体 2.有效传播，带动客户量，并能有效促进成交 拓客渠道5—客户截留，通过对周边主要竞争楼盘客户的定点截留，挖掘竞品项目外溢客户。 现在市场形成了 “体验营销，展示为王”的拼杀阶段， 现场规模的实景景观，系列的产品展示， 成为吸引客户的主要营销价值点！ 做足展示才能使项目价值点有效释放 营销策略分解—体验营销 动线上，率先输入项目的品牌价值，通过品牌力加强对产品力的认可； 功能分区上，各部分把握展示目的性，形成整体的现场展示系统。 接待区 实景展示 VIP座席 普通座席 区域沙盘 水吧 户型沙盘 工法展示台 赠送资料、礼品 签约区 卫生间 品牌 展示区 3D影音室 Ⅳ.尊贵 震撼 Ⅰ. 样板房 工地 Ⅲ.情景化 Ⅱ.精细 体验动线 体验营销 高举高打展示战术：针对首置刚需客群更需要拉升项目调性，提升客户预期和感知度，制造反差——因此建议对售楼部在原基础上进行局部包装升级，立面+售楼处外喷泉+绿化组合改善 售楼处是临建，建议在原有基础上采取玻璃幕墙盒子形式升级改造，提升售楼的品质感。 没有生长期的植物，营造出超乎客户期望的生活环境。 情景化 Ⅲ.展示区——景观