2014年7月昆山申凌·模具城地块营销策划报告.pptx

;;一、房地产市场分析 宏观政策及市场/昆山区域市场分析;上半年房产政策分析;;上半年调控手段总结; 4月25日 央行下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点（针对三农和涉农投资） 5月12日 央行发布“央五条”要求优先满足首次购房贷款需求，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款，事实上，昆山市场的购房贷款到现在一点都没放松，个别银行利率反而上浮 5月26日 江苏将实施不动产统一登记，实现住房信息联网（加大市场供应量） 6月9日 6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行（不含2014年4月25日已下调过准备金率的机构）下调人民币存款准备金率0.5个百分点;上半年调控手段总结（地方）;长沙 传长沙政府相关部门召开房企沟通会，欲松绑长沙限购 舟山 只要在2013.1.1以后没买房，都可以再买一套 温州 如果已在温州市区拥有一套房，可以再购买一套市区住房，无房产的可买两套 沈阳 外地人和本地人都不限购，可以购买多套住房。后沈阳有关部门否认 呼和浩特 6月26日，取消限购 济南 7月11日，取消限购 广州、宁波、昆明、无锡、苏州......等城市也同样传出“松绑限购”的传闻; 过去的上半年，来自顶层的调控手段不是没有，但都是来自金融领域，更多的是 经济干预。而真正来自顶层的行政调控手段，不管是从严的从紧的，都几乎没有。 相反，地方上，地方行政调控频频出现，限购松绑、微调不断，但大多遮遮掩掩。;上半年成交分析;2014年上半年昆山土地共成交12宗，成交面积50.1万㎡，金额7.6亿。与2013年同期相比，面积环比减少131.9万㎡，环比下降。;2012年;2012年;2014年上半年成交20895套;2014年上半年新增37043套;5、2014年上半年产品成交情况对比; 2014年上半年，整个昆山楼市成交20895套，较2012年同期增加4902套，增幅31%，较2013年同期则减少3711套，下降15%，上半年表现弱于2013年强于2012年 供应量方面，2014年上半年为近3年同期供应量的高峰，37043套，库存更是达到了84763套 产品类别方面，住宅仍然是绝对主力，上半年成交了 16687套，占到总量的80% 市场预期方面，基于2013年市场较好表现带来的高预期，已经被2014年上半年成交的不温不火慢慢磨灭;;城北区域，是传统的刚需区域，刚需产品最多，刚改和别墅占比一定比例；从昆太路到迎宾路，价格阶梯十分明显。;天阔7900;重点个案——北大资源理城;重点个案——金瑭珑沐湾;重点个案——合生颐庭;重点个案——白鹭湾;一期普通住宅352套，其中高层264套，小高层88套；洋房130套。已开始施工，预计11月份开盘。;高层、小高层住宅户型配比;花园洋房户型配比;个案名称;区域产品线—整体调性不高，基础刚需和首改产品占据市场主流 ;;;周边配套;产品分析;SWOT分析;;定位思考;;;客户来源锁定; ;产品需求细分;;四、项目推广策略 项目形象定位/案名建议/广告媒体策略;;其实，昆山城北是最早提出昆山居住CBD 最早形成以大型卖场为核心的配套商圈 最早高档住宅集中区域 随着政府新规划一城三区的出台 城北逐步成为独具特色的宜居新城。;不得不规避的是： 本案位于城北工厂区的地理环境还是会对客户造成一定的抗性。 如何打造项目形象，超出客户预期，才会引起客户的关注？ ? 较低成本的宜居主义生活;核心利益点;项目形象定位;案名建议;香槟湾是什么？;LOGO建议;其他案名建议;广告投放基本原则;广???媒体策略;现场包装类;现场包装类;活动营销;网络媒体;户外媒体;户外媒体;房展会;其他媒介;其他媒介; 五、项目销售策略 价格策略/推盘策略/销售节奏建议 ;根据对本案的目标客户群分析 我们的客户核心是城北地缘性客户 及周边打工一族 客户特征决定了客户的购买能力 根据周边楼盘的定价情况 我们建议本项目定价为6500元/m2左右 利用超高性价比吸引客户 ;推售策略;;策略核心; 提炼区域概念，提升价值 （价值提升）;营造项目附加值;昆山，邂逅香槟湾;户外推广;网络营销;活动建议;售楼处公开;第二阶段：在城北，品味香槟湾;78;网络活动;卖场巡展;中秋活动;第三阶段：在香槟湾，享受悠闲生活;企业合作;周末暖场活动;The end